売却

媒介チェックポイント

取引ガイド

Step 3-E.「販売活動を始める」

不動産業者に売却・購入の仲介を依頼する場合は、必ず媒介契約を結びます。

媒介契約は宅地建物取引業法によって定められている行為で、依頼主が専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約の３種類のうち、いずれかを選択することができます。媒介契約の締結によって依頼主と不動産業者の売買仲介の依頼関係が明確化され、お互いに権利や義務が発生します。

不動産業者は依頼主と媒介契約を結ぶ場合には、宅地建物取引業法により所定の項目を記載した媒介契約書を依頼主に交付することが義務づけられています。 　現在では、依頼主と不動産業者の権利や義務を明確にするため、国土こくど交通省こうつうしょうでは標準媒介契約約款を定めて媒介契約の基準化を図っています。

(1) 専属専任媒介契約・専任媒介契約とは…

特定の不動産業者に仲介を依頼し、他の不動産業者に重ねて依頼することができない契約です。専属専任媒介契約、専任媒介契約を一度結ぶと３ヶ月間有効で、この間、委任を受けた不動産業者は売買を行う相手を積極的に探さがす努力と、その業務処理状況を報告する義務が発生します。特に売却依頼では、不動産業者の指定流通機構への登録、チラシ等広告への優先的掲載など有利な売却活動を受けることができます。

(2) 一般媒介契約とは…

複数の不動産業者に重ねて仲介を依頼することができる契約です。依頼主が他のどの業者と媒介契約を結んでいるのかを明示する「明示型」と、他の業者を明らかにしない「非明示型」があります。

各種かくしゅ媒介ばいかい契約けいやくの相違そうい表ひょう

相違点

複数業者 との契約

依頼者自ら発見 した相手との取引

指定流通機構 への登録業務

業務処理 報告義務

売却活動 サービス等

専属専任媒介契約

できない

できない

5営業日以内

1週間に1回以上

◎

専　任　媒介契約

できない

できる

7営業日以内

2週間に1回以上

◎

一　般　媒介契約

できる

できる

なし

なし

○

最長さいちょう期間きかん　…全すべて３ヶ月間です。（専属専任、専任、一般） 仲介ちゅうかい手数てすう料りょう…全すべて同じです。　　（簡易かんい計算けいさん式しき「成約せいやく金額きんがく×３％＋６万円まんえん」消費税しょうひぜい）

媒介契約の注意点と相違点

媒介契約書の書面および添付された約定の各条項により、依頼主と不動産業者双方の権利や義務、違反したときの措置が明文化されています。

(1) 専属専任媒介契約違反（依頼主）の注意点

1. 他の不動産業者に重ねて媒介（仲介）代理を依頼し、取引（売買や交換）が成立した場合は、違約金として約定報酬額（仲介手数料）相当額が媒介契約を結んだ業者から依頼主に請求されます。

2. 依頼主自ら発見した相手方と取引（売買や交換）が成立した場合は、違約金として約定報酬額（仲介手数料）相当額が媒介契約を結んだ業者から依頼主に請求されます。

(2) 専任媒介契約違反（依頼主）の注意点

1. 他の不動産業者に重ねて媒介（仲介）代理を依頼し、取引（売買や交換）が成立した場合は、違約金として約定報酬額（仲介手数料）相当額が媒介契約を結んだ業者から依頼主に請求されます。

2. 依頼主自ら発見した相手方と取引（売買や交換）が成立した場合は、媒介契約の履行のために要した費用の償還が媒介契約を結んだ業者から依頼主に請求されます。

(3) 一般媒介契約違反（依頼主）の注意点

1. 明示型は、他に依頼した不動産業者に通知せずに、その業者で取引が成立した場合、費用の償還が媒介契約を結んだ業者から依頼主に請求されます。

2. 依頼主自ら発見した相手方と取引（売買や交換）が成立した際、その旨の通知が遅れて費用が発生した場合は、その費用の償還が媒介契約を結んだ業者から依頼主に請求されます。

3. 媒介契約を結んだ不動産業者に紹介された相手方と直接取引（売買や交換）した場合、その契約成立に寄与した割合に応じた相当額の報酬が媒介契約を結んだ業者から依頼主に請求されます。