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が、価格額交渉もまとまり、契約も来週の日曜日と決まっていたのですが、契約 予定日の前日に売主からストップが掛かりました。というのは、価格交渉無しの 満額で買いたいという方（二番手の買付）が、別の不動産会社から現れたらしく 売主も欲が出て、満額で購入して欲しい、満額でないと売りたくないと言ってき ました。。。価格交渉がまとまり、一度はその条件で売ると言ったのに、契約日 時まで決まっているのに価格を釣り上げて来るのは、如何なものでしょうか？ 民法では売買契約は口頭の返事でも契約は成立すると聞きます。私たちは元の価 格交渉した価格で契約できないでしょうか？ ●回 答 ●●●● A:せっかく購入を決断されて、このような状況では、納得がいかない気持ちも わかります。結論からいくと、契約をするのであれば、満額での購入を考えるし かないでしょう。たしかに、最後におっしゃる通り、民法では、売買契約は諾成 不要式の契約とされていますので金額の確定と売主、買主の意思の合致が契約の 成立となります。しかし、不動産のような高額で、しかも一定の準備行為を要す る契約では、民法の規定をそのまま当てはめることはできません。 (民法５５５ 条）今回のケースのように買付証明・売渡証明の交付のみでは、瑕疵担保・危 険負担・違約に関する事項等の契約書に記される詳細について合意が成されてい なく、詳細について未調整な部分が多く、当事者双方の確定的な意思が留保され ており、売買契約は成立していないという判例もあります。（東京地裁判例昭和 ６３・２・２９等）つまり、不動産売買においては正式な契約書面が交わされ、 手付金等の授受をもって契約の成立と考えるべきでしょう。 なお、本ケースの逆の場合でも同様です。買主が契約直前にキャンセルしたとし ても、売主側から契約の成立・違約金等を請求されることはありません。 ------------------------------------------------------------------------ ■■■■■■■■■■■ 金 利 の お 話 し ■■■■■■■■■■■■ ●住宅金融公庫●●●● マイホーム新築資金・建売住宅購入資金・マンション購入資金 中古住宅購入資金 ・分譲住宅購入資金・リフォームローン （平成１４年１１月 ７日から適用） ┌─────┬──────┬──────┬──────┬──────┐ │ 区 分 │住宅融資額 │特別加算額 │債券(3年積立│債券(5年積立│ │住宅床面積│10年 以降│10年 以降│10年 以降│10年 以降│ ├──┬──┼──────┼──────┼──────┼──────┤ │175 │適用│2.45% 3.50%│ │ │2.45% 3.50%│ │ ㎡ ├──┼──────┤ │2.65% 3.50%├──────┤ │以下│以外│2.55% 3.50%│3.45% 3.50%│ │2.55% 3.50%│ ├──┴──┼──────┤ ├──────┼──────┤ │175㎡超 │3.05% 3.50%│ │3.05% 3.50%│3.05% 3.50%│ └─────┴──────┴──────┴──────┴──────┘ ●年金住宅融資●●●● 新築・新築住宅購入・中古住宅購入 （平成１４年１１月 ７日から適用） ┌─────┬──────┬──────┬──────┬──────┐ │ 区 分 │返済25年以内│返済30年以上│段階当初10年│段階11年以降│ │住宅床面積│一般 特別│一般 特別│一般 特別│一般 特別│ ├──┬──┼──────┼──────┼──────┼──────┤ │新築│~175│2.81% 3.23%│2.99% 3.25%│2.70% 3.03%│3.24% 3.43%│ │Re ├──┼──────┼──────┼──────┼──────┤ │Use │175~│3.08% 3.53%│3.17% 3.55%│2.94% 3.32%│3.36% 3.74%│ ├──┼──┼──────┼──────┼──────┼──────┤ │リフ│~175│2.81% 3.23%│----- -----│2.70% 3.03%│3.24% 3.43%│ │ォー├──┼──────┼──────┼──────┼──────┤ │ム │175~│3.08% 3.23%│----- -----│2.94% 3.03%│3.36% 3.43%│ ├──┼──┼──────┼──────┼──────┼──────┤ │バリ│~175│2.51% 3.23%│2.69% 3.25%│2.65% 3.03%│2.72% 3.43%│ │アフ├──┼──────┼──────┼──────┼──────┤ │リー│175~│2.88% 3.43%│2.97% 3.45%│2.74% 3.22%│3.16% 3.64%│ ├──┴──┼──────┴──────┼──────┴──────┤ │親子助合い│ 3.07% │ ------ │ └─────┴─────────────┴─────────────┘ ●財形住宅融資●●●● 財形住宅・財形田園住宅 （平成１４年１０月 １日から適用） ┌───────────────────┬─────────────┐ │ 対 象 │融資金利（５年固定金利制）│ ├──┬────────────────┼─────────────┤ │ 財 │融資額のうち７１０万円以下の部分│当初５年間 １．２７％│ │ ├────────────────┼─────────────┤ │ 形 │融資額のうち７１０万円超える部分│当初５年間 １．２７％│ ├──┴────────────────┼─────────────┤ │財形田園住宅 │当初５年間 １．５７％│ └───────────────────┴─────────────┘ （注）６年目以降の適用金利は、５年経過後毎の金利見直しにより決定します。 ●銀行住宅融資●●●● 住宅ローン（元利均等） （平成１４年１０月 １日から適用） ┌─────┬───────┬───────────────────┐ │ │ 変動金利型 │ 固定金利選択型（％） │ │ 都市銀行 │ 10年超 │ ２年 ３年 ５年 10年 │ ├─────┼───────┼────┬────┬────┬────┤ │みずほ銀行│ 2.375% │ 2.05 │ 2.25 │ 2.50 │ 3.40 │ ├─────┼───────┼────┼────┼────┼────┤ │東京三菱 │ 2.375% │ 2.05 │ 2.25 │ 2.50 │ 3.40 │ ├─────┼───────┼────┼────┼────┼────┤ │あさひ銀行│ 2.375% │ 2.00 │ 2.25 │ 2.50 │ 3.35 │ ├─────┼───────┼────┼────┼────┼────┤ │ＵＦＪ銀行│ 2.375% │ 2.00 │ 2.25 │ 2.50 │ 3.40 │ ├─────┼───────┼────┼────┼────┼────┤ │三井住友 │ 2.375% │ 2.05 │ 2.25 │ 2.50 │ 3.40 │ ├─────┼───────┼────┼────┼────┼────┤ │大和銀行 │ 2.375% │ 1.95 │ 2.15 │ 2.50 │ 3.35 │ └─────┴───────┴────┴────┴────┴────┘ ┌─────┬───────┬───────────────────┐ │ │ 変動金利型 │ 固定金利選択型（％） │ │ 地方銀行 │ 10年超 │ ２年 ３年 ５年 10年 │ ├─────┼───────┼────┬────┬────┬────┤ │関東銀行 │ 2.375% │ ---- │ 1.75 │ 2.10 │ 3.05 │ ├─────┼───────┼────┼────┼────┼────┤ │常陽銀行 │ 2.375% │ ---- │ 1.75 │ 2.10 │ 3.05 │ ├─────┼───────┼────┼────┼────┼────┤ │千葉銀行 │ 2.375% │ ---- │ 2.25 │ 2.50 │ 3.35 │ ├─────┼───────┼────┼────┼────┼────┤ │足利銀行 │ 2.625% │ ---- │ 2.25 │ 2.60 │ 3.50 │ └─────┴───────┴────┴────┴────┴────┘ ┌─────┬───────┬───────────────────┐ │ 信用金庫 │ 変動金利型 │ 固定金利選択型（％） │ │ 信用組合 │ 10年超 │ ２年 ３年 ５年 10年 │ ├─────┼───────┼────┬────┬────┬────┤ │中央労金 │ 1.975% │ ---- │ 1.80 │ 2.10 │ 3.35 │ └─────┴───────┴────┴────┴────┴────┘ （注）すべての銀行・商品を網羅したものではありません。 ------------------------------------------------------------------------ ■■■■■■■■■■■ 大上おすすめ便利グッズ ■■■■■■■■■■■■ ●資金計画診断システム●●●● これは凄くおすすめです。無料ダウンロードできます。 提供・住宅金融公庫 http://www.jyukou.go.jp/yusi/shindan/shindan/ 住宅を取得される際の融資額・返済額シミュレーションから住宅取得時に必要 となる諸費用の概算、返済期間中の家計収支の推移等を踏まえたライフサイクル 家計診断まで、あなたの住宅取得計画をトータルに診断します。 ●間取りプランナーミニ●●●● これは凄くおすすめです。無料ダウンロードできます。 提供・The System http://www.sumainonet.com/s/s_top.html 外観パース付2000プランの中から、選択した希望条件に適するプランを一発 検索します。「プランナーミニ」を使ってプランのカスタマイズも可能です。 土地探しと同時に間取り探しをお忘れなく。 ------------------------------------------------------------------------ ■■■■■■■■■■■ ご 愛 読 に 感 謝 ■■■■■■■■■■■■ ●過 去 記 事 ●●●● 友の会かわら版のバックナンバーはホームページをご覧下さい。 http://www.daijyo.co.jp/estate/mail.html ●DAIJYO友の会●●●● 「DAIJYO友の会」会員様、全員に無料特典が新登場！ ホームページにて検索結果の詳細資料が簡単に閲覧できる様になりました！ ┌──────────────────────────────────┐ │ ホームページアドレス http://www.daijyo.co.jp │ │左側にあります「黄色と緑色」のボタンから検索ページにお入りください。│ └──────────────────────────────────┘ ※ 12月の検索パスワードは「****」です。 （サーバー容量の関係でデータはまだ少な目です） 以上です。 それでは失礼致します。 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