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| DAIJYO ESTATE 友の会かわら版 ※ このメールはBCCでお送り致しております。 平素はお引立て頂き誠に有難う御座います。 かわら版では「不動産関連」のお役に立つニュースをお送り致しております。 内容に付きましてのご質問、又は、このメールが不要な場合は、お手数ですが E-Mail＜estate@daijyo.co.jp＞までご連絡下さい。宜しくお願い致します。 ※ 詳しくは 大上エステート の ホームページ をご覧下さい。 ├─ＰＣ用→ http://www.daijyo.co.jp ←───┤ └─携帯用→ http://www.daijyo.co.jp/i/ ←───┘ ┏━┏━┏━┏━┏━┏━┏━┏━┏━┏━┏━┏━┏━┏━ ┃Ｄ┃Ａ┃Ｉ┃Ｊ┃Ｙ┃Ｏ┃＠┃友┃の┃会┃か┃わ┃ら┃版 ------------------------------------------------------------------------ 電子メールソフトの表示フォントを「Ｐ」の付いていない文字にすると 罫線表の間隔がピッタリ揃います。（例＞ＭＳゴシック、ＭＳ明朝、など） ------------------------------------------------------------------------ ■■■■■■■■■■■ ８月の検索 パスワード ■■■■■■■■■■■■ ●DAIJYO友の会●●●● 「DAIJYO友の会」会員様、全員に無料特典が新登場！ ホームページにて検索結果の詳細資料が簡単に閲覧できる様になりました！ ┌今月の検索パスワード───────（＊＊＊＊）┐ │ ■■■ ■■■ ■■■ ■■■ │ │ ■■■ ■■■ ■■■ ■■■ │ │ ■■■ ■■■ ■■■ ■■■ │ │ ■■■ ■■■ ■■■ ■■■ │ │ ■■■ ■■■ ■■■ ■■■ │ └───────────────────────┘ ------------------------------------------------------------------------ ■■■■■■■■■■■ 不 動 産 Ｑ ＆ Ａ ■■■■■■■■■■■■ ●ご 質 問 ●●●● Q:今年３５歳に成るのを期にマイホーム購入を真剣に考えようと思っています。 が、頭金を幾ら位用意すれば良いのか分かりません。 また、家を買うのに有利な貯蓄方法があれば教えて下さい？ ●回 答 ●●●● A:通年多いご質問ですが、計画をしっかり立てる事は何をするにも非常に良い事 だと思います。私も不動産業を１３年間お仕事させて頂き、４００件を超えるマ イホームのお引渡しに携わって来ました。正直「良い計画」「悪い計画」が在っ たのも事実です。計画の良し悪しは個人それぞれ違う筈ですが、まずは基本をし っかり押えないとせっかくの夢がトラブルの原因にも成りかねません。 ここでは基本をご説明致しますが「皆様のベストプランは皆様自身で作るもの」 です。まず、その気持ちが一番大事ですので面倒臭がらずに一度真剣にご一読下 さい。 1. 頭金と住宅ローン総額で購入総額が決まる マイホームは非常に高価な買い物ですから、手持資金で全額支払える人は滅多 にいません。当然、不足分は住宅ローンを利用することになります。マイホーム 獲得を決断したならば、準備できる頭金と自分の支払い能力からみた住宅ローン の総額を把握しましょう。この金額が掴めれば、購入できるマイホームの総額が 自ずと決まります。住宅購入後もゆとりある生活を営むには、購入総額の３０％ ～３５％程度の自己資金（頭金＋諸費用）を用意しておきたいものです。 2. 意外とかかる諸費用 資金計画を立てる場合に留意しておきたい点が、入居時までにかかる売買代金 以外の諸費用です。引渡しを受けて自己名義の登記をする際には、登録免許税や 司法書士等への報酬が必要です。住宅ローン利用に際し、連帯保証人を立てる代 わりに住宅ローン保証を頼めば、ローン保証料が必要になる場合もあります。 引越しにも相応な費用が必要となりますし、入居後しばらくすると不動産取得税 も納税する必要があります。 （諸費用は総額で概算、購入物件価格の８～１０％程度必要です） 3. 財形住宅貯蓄を始めよう サラリーマンの方にとって最もポピュラーな住宅資金の貯蓄方法です。 財形住宅貯蓄は給与天引きで積立てが可能で、積立て額も少額で設定できます。 積み立てた元金と利息が550万円になるまでは、利息については非課税で、一年 以上財形貯蓄を続け貯蓄残高が50万円以上であれば、貯蓄残高の10倍、最高4,0 00万円まで（住宅取得価格の80％が限度）の融資が受けられます。 4. つみたてくん（住宅債券積立制度）を活用しよう つみたてくんとは、公庫の発行する債券（無記名式割引債）のことで、毎回一 定金額を積み立てることにより、頭金を準備できる貯蓄法です。おおよそ３年か ら５年先の住宅取得を目標にマイホーム取得を計画されている方にお勧めです。 ただし、年２回ある募集に当選しなければなりません。当選すると年２回の積立 て（積立て額は20万円、40万円、60万円の３コースがあります）を行います。 メリットとしては一般の定期性預金に比べ、利回りが高めなことと、住宅金融公 庫の融資時に、割増融資（積立て金額の３倍、最高1,320万円）が受けられるこ と等が挙げられます（つみたてくんで７回以上の積立てを行っている場合）。 5. 住宅積立郵便貯金で割増融資を受けよう 積立金額は5,000円以上1,000円単位で、年2回以上の積増月を設定できます。 積立期間も１年から５年の間（月単位）で設定できます。また、積立期間終了後 ２年間は高利率の１年複利計算をされますので、一般の積立貯蓄よりお得です。 積立が終了（積立総額４２万円以上５０万円以下）すると、住宅取得の場合は住 宅金融公庫等から最高２７５万円の割増融資が受けられます。 6. 親などから贈与を受ける場合（年度決算で土地のみの取得はダメ） 頭金の一部を親から援助してもらうのも良い考えです。この際注意したいのが 贈与税のことです。普通、贈与を受けると高額な贈与税がかかりますが、以下の ２種類の特例を適用すると贈与税が軽減されます。 なお、併用はできませんのでどちらかの特例を選択することになります。 (1)住宅取得資金等贈与の特例 ５分５乗方式という特例の計算により５５０万円までは贈与税はかかりません また、1,500万円までは税額が以下のように大幅に軽減されます。 なお、この特例は平成17年12月31日までの贈与に適用されます。 贈与の金額 特例を受けた場合の税額 通常の場合の税額 ５５０万円 ０万円 ６７万円 ６００万円 ５万円 ８２万円 ８００万円 ２５万円 １５１万円 １，０００万円 ４５万円 ２３１万円 １，５００万円 ９５万円 ４７０万円 また、住宅取得資金贈与の特例の適用を受けるための条件は、以下の通りです ・ 贈与された住宅資金は、住宅（敷地含む）を取得するためのものであること ・ 特例にあたる贈与を受けた日の５年以内に本人や配偶者の所有する住宅に居住 したことがないこと ・ 贈与を受けた年の所得が1,200万円（給与収入1,442万円）以下であること ・ 取得または新築する住宅は50m2以上で、床面積の2分の1以上が居住用であり 既存住宅は筑後20年以内（一定の耐火建築物である場合は25年以内）である ・ 贈与を受けた翌年の３月１５日までに、取得した住居に入居すること (2)住宅取得資金等に係る相続時精算課税制度の特例 相続時精算課税制度とは、贈与時に贈与財産に対する贈与税を支払い、その後 の相続時に贈与を受けた財産と相続財産とを合計した価格から計算した相続税か ら既に支払済みの贈与税を控除する制度です。 なお、この特例は平成17年12月31日までの贈与に適用されます。 この相続時精算課税制度において、自己の居住の用に供する一定の家屋を取得 する資金または自己の居住の用に供する家屋の一定の増改築のための資金の贈与 を受ける場合に限り、65歳未満の父母からの贈与についても本来の2500万円の非 課税枠に1000万円を上乗せし、非課税枠が3500万円となります。 また、住宅取得資金に係る相続時精算課税制度の特例の適用を受けるための条 件（概略）は、以下の通りです。 ・ 受贈者（子）が20歳以上であること ・ 「親子」間での住宅取得資金であること （親から孫への贈与は特例の対象外となります） ・ 取得する住宅は、新築または築後経過年数が20年以内（一定の耐火建築物で ある場合は25年以内）の家屋で床面積が50m2以上であること ・ 増築・改築・大規模の修繕・大規模の模様替えであって、当該増改築の工事 費用が100万円以上であること及び当該増改築後の床面積が50m2以上である ※相続時精算課税制度の詳細やどちらの特例を選択するか等については税理士な どの専門家にご相談ください。 7. 親から頭金の一部を借りる場合の注意事項 他人から借金をしたら約定期日に返済するのは当たり前のことです。ところが 親子間での金銭貸借は、「あるとき払いの催促なし」になりがちです。そうなる と金銭貸借の形にはなっていますが、贈与を受けたのではないかとの疑念が持た れます。親子間とはいえ、金銭消費貸借を結び、毎月一定日に約定金額を指定口 座に振り込み、相応の利息を支払った証拠を残しておきましょう。返済期間の設 定も親の年齢等も考え、常識的な期間での返済を心掛けましょう。 8. 毎月の返済可能額から借入総額を求めてみる 住宅ローンの年間返済額の指標は年収の２５％から３０％以内に収めることが 重要とされています。これは、ローンが支払えない状態にならないための配慮で す。住宅金融公庫の審査基準では基準月収（年収の１２分の１）を毎月返済額 （年間返済額の１２分の１）の５倍以上と定めています。返済額を年収の３０％ 以内に抑えるためには、いくらの借入総額を設定できるでしょうか。 これには金利と返済期間が絡み合います。 ●金利別の賦金率を使う借入れ限度額を計算する。 借入れ限度額の計算にあたり次の賦金率を参考にします。（返済期間30年） 年 利 率 月次賦金率 ３．８％ ０．００４６５９ ４．４％ ０．００５００７ ４．６％ ０．００５１２６ ・ まず、自分の月額返済限度額を求めます 仮にここに平均年収が８４０万円のサラリーマンがいたとしましょう。 月額返済限度額は年収３０％の１２分の１、つまり２１万円となります。 基準月額返済限度額を月次賦金率で割って求める (1) ４．６％ 210,000円 ÷ 0.005126 ≒ 40,900,000円 (2) ４．４％ 210,000円 ÷ 0.005007 ≒ 41,900,000円 (3) ３．８％ 210,000円 ÷ 0.004659 ≒ 45,000,000円 金利により、借りられる総額が大きく異なることが分かります。 9. 購入できる総額を試算してみる 購入できる総額を簡単に試算するには次のような２つの方法があります。 (1)用意できる頭金から購入総額を割り出す ローンを利用する場合、一般的な融資額は物件価格の８０％が限度とされてい ます。購入代金以外にかかる諸費用に充当する資金を除いて、仮に８００万円の 頭金が用意できるとすれば、購入できる物件の総額は、 ［頭金の額÷０．２］の計算式で求められることになります。 つまり、8,000,000円 ÷ 0.2 ＝ 40,000,000円と算出されます。 ただし、上記４，０００万円から準備済みの頭金８００万円を差し引いた ３，２００万円を借入調達に依存することになりますので、その年間返済額が 年収の３０％程度に収まっているかどうかの検討が必要となります。 (2)ローン利用可能額計算から割り出す 『８．毎月の返済可能額から借入総額を求めてみる』で学んだローン利用可能 額計算は、自分の資力からみた金額ですから、その金額に用意できる頭金相当額 を加算した金額が購入できる物件の総額になります。つまり、先ほどの場合です と、平均借入利率で４．５％のローンが利用できるとするならば、約４千万円の 借入ができます。これに用意できる頭金８００万円を加えると、４，８００万円 という金額になります。 しかし、この数値が直ちに購入総額と結論づけることは早計です。この金額の ２０％相当額は９６０万円で、現在用意できている頭金では不足するからです （一般的な融資額は物件価格の８０％が限度ですから、頭金は２０％必要という ことになります）。 この不足分を埋めるには、融資条件の良い銀行を探すか、親等から住宅取得資 金の一部援助を受ける、購入資金以外にかかる諸費用の一部を親等から借りる、 購入総額を下げる、社内融資に頼る等して工夫を凝らしていく必要があります。 ※長文にて失礼しました。 是非一度、ご近所の信頼できる不動産屋さんに、ご相談してみて下さい。 ------------------------------------------------------------------------ ■■■■■■■■■■■ 金 利 の お 話 し ■■■■■■■■■■■■ ●住宅金融公庫●●●● マイホーム新築資金・建売住宅購入資金・マンション購入資金 中古住宅購入資金 ・分譲住宅購入資金・リフォームローン ※公庫の金利が上がります！ ９月２日（火）より、融資金利を以下のとおり引き上げる予定です。 なお、今後の金利情勢によっては変更になる可能性があります。 また、各金融機関の金利も連動して引き上がることが懸念されます。 主な金利は次のとおりです。 住宅部分の床面積等 融資金利 175㎡以下 一定の住宅 ２．４０％ 上記以外 ２．５０％ 175㎡超 ３．００％ 特別加算 ３．４０％ （平成15年 6月16日から適用） ┌─────┬──────┬──────┬──────┬──────┐ │ 区 分 │住宅融資額 │特別加算額 │債券(3年積立│債券(5年積立│ │住宅床面積│10年 以降│10年 以降│10年 以降│10年 以降│ ├──┬──┼──────┼──────┼──────┼──────┤ │175 │適用│2.00% 3.50%│ │ │2.00% 3.50%│ │ ㎡ ├──┼──────┤ │2.20% 3.50%├──────┤ │以下│以外│2.10% 3.50%│3.00% 3.50%│ │2.10% 3.50%│ ├──┴──┼──────┤ ├──────┼──────┤ │175㎡超 │2.60% 3.50%│ │2.60% 3.50%│2.60% 3.50%│ └─────┴──────┴──────┴──────┴──────┘ ●年金住宅融資●●●● 新築・新築住宅購入・中古住宅購入 （平成15年 6月16日から適用） ┌─────┬──────┬──────┬──────┬──────┐ │ 区 分 │返済25年以内│返済30年以上│段階当初10年│段階11年以降│ │住宅床面積│一般 特別│一般 特別│一般 特別│一般 特別│ ├──┬──┼──────┼──────┼──────┼──────┤ │新築│~175│2.54% 2.95%│2.78% 3.05%│2.53% 2.83%│3.00% 3.24%│ │Re ├──┼──────┼──────┼──────┼──────┤ │Use │175~│2.81% 3.25%│2.96% 3.35%│2.76% 3.12%│3.13% 3.54%│ ├──┼──┼──────┼──────┼──────┼──────┤ │リフ│~175│2.54% 2.95%│----- -----│2.53% 2.83%│3.00% 3.24%│ │ォー├──┼──────┼──────┼──────┼──────┤ │ム │175~│2.81% 2.95%│----- -----│2.76% 2.83%│3.13% 3.24%│ ├──┼──┼──────┼──────┼──────┼──────┤ │バリ│~175│2.24% 2.95%│2.48% 3.05%│2.47% 2.83%│2.49% 3.24%│ │アフ├──┼──────┼──────┼──────┼──────┤ │リー│175~│2.61% 3.15%│2.76% 3.25%│2.56% 3.02%│2.93% 3.44%│ ├──┴──┼──────┴──────┼──────┴──────┤ │親子助合い│ 2.86% │ ------ │ └─────┴─────────────┴─────────────┘ ●財形住宅融資●●●● 財形住宅・財形田園住宅 （平成15年 7月 1日から適用） ┌───────────────────┬─────────────┐ │ 対 象 │融資金利（５年固定金利制）│ ├──┬────────────────┼─────────────┤ │ 財 │融資額のうち７１０万円以下の部分│当初５年間 1.15％ │ │ ├────────────────┼─────────────┤ │ 形 │融資額のうち７１０万円超える部分│当初５年間 1.15％ │ ├──┴────────────────┼─────────────┤ │財形田園住宅 │当初５年間 1.45％ │ └───────────────────┴─────────────┘ （注）６年目以降の適用金利は、５年経過後毎の金利見直しにより決定します。 ●銀行住宅融資●●●● 住宅ローン（元利均等） （平成15年 8月 1日から適用） ┌─────┬───────┬───────────────────┐ │ │ 変動金利型 │ 固定金利選択型（％） │ │ 都市銀行 │ 10年超 │ ２年 ３年 ５年 10年 │ ├─────┼───────┼────┬────┬────┬────┤ │みずほ銀行│ 2.375% │ 2.00 │ 2.25 │ 2.40 │ 3.00 │ ├─────┼───────┼────┼────┼────┼────┤ │東京三菱 │ 2.375% │ 2.00 │ 2.25 │ 2.40 │ 3.00 │ ├─────┼───────┼────┼────┼────┼────┤ │ＵＦＪ銀行│ 2.375% │ 2.00 │ 2.25 │ 2.40 │ 2.95 │ ├─────┼───────┼────┼────┼────┼────┤ │三井住友 │ 2.375% │ 2.00 │ 2.25 │ 2.40 │ 3.00 │ ├─────┼───────┼────┼────┼────┼────┤ │りそな銀行│ 2.375% │ 2.00 │ 2.25 │ 2.40 │ 3.00 │ └─────┴───────┴────┴────┴────┴────┘ ┌─────┬───────┬───────────────────┐ │ │ 変動金利型 │ 固定金利選択型（％） │ │ 地方銀行 │ 10年超 │ ２年 ３年 ５年 10年 │ ├─────┼───────┼────┬────┬────┬────┤ │埼玉り銀行│ 2.375% │ 2.00 │ 2.25 │ 2.40 │ 3.00 │ ├─────┼───────┼────┼────┼────┼────┤ │横浜銀行 │ 2.375% │ ---- │ 2.25 │ 2.40 │ 3.00 │ ├─────┼───────┼────┼────┼────┼────┤ │関東銀行 │ 2.375% │ ---- │ 1.70 │ 1.95 │ 2.95 │ ├─────┼───────┼────┼────┼────┼────┤ │常陽銀行 │ 2.375% │ ---- │ 1.70 │ 1.95 │ 2.65 │ ├─────┼───────┼────┼────┼────┼────┤ │千葉銀行 │ 2.375% │ ---- │ 2.25 │ 2.40 │ 3.00 │ ├─────┼───────┼────┼────┼────┼────┤ │足利銀行 │ 2.625% │ ---- │ 2.25 │ 2.60 │ 3.30 │ └─────┴───────┴────┴────┴────┴────┘ ┌─────┬───────┬───────────────────┐ │ 信用金庫 │ 変動金利型 │ 固定金利選択型（％） │ │ 信用組合 │ 10年超 │ ２年 ３年 ５年 10年 │ ├─────┼───────┼────┬────┬────┬────┤ │中央労金 │ 1.775% │ ---- │ 1.60 │ 1.80 │ 3.20 │ └─────┴───────┴────┴────┴────┴────┘ （注）すべての銀行・商品を網羅したものではありません。 ------------------------------------------------------------------------ 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