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| DAIJYO ESTATE 友の会かわら版 ※ このメールはBCCでお送り致しております。 平素はお引立て頂き誠に有難う御座います。 かわら版では「不動産関連」のお役に立つニュースをお送り致しております。 内容に付きましてのご質問、又は、このメールが不要な場合は、お手数ですが E-Mail＜estate@daijyo.co.jp＞までご連絡下さい。宜しくお願い致します。 ※ 詳しくは 大上エステート の ホームページ をご覧下さい。 ├─ＰＣ用→ http://www.daijyo.co.jp ←───┤ └─携帯用→ http://www.daijyo.co.jp/i/ ←───┘ ┏━┏━┏━┏━┏━┏━┏━┏━┏━┏━┏━┏━┏━┏━ ┃Ｄ┃Ａ┃Ｉ┃Ｊ┃Ｙ┃Ｏ┃＠┃友┃の┃会┃か┃わ┃ら┃版 ------------------------------------------------------------------------ 電子メールソフトの表示フォントを「Ｐ」の付いていない文字にすると 罫線表の間隔がピッタリ揃います。（例＞ＭＳゴシック、ＭＳ明朝、など） ------------------------------------------------------------------------ ■■■■■■■■■■■ ９月の検索 パスワード ■■■■■■■■■■■■ ●DAIJYO友の会●●●● 「DAIJYO友の会」会員様、全員に無料特典が新登場！ ホームページにて検索結果の詳細資料が簡単に閲覧できる様になりました！ ┌今月の検索パスワード───────（＊＊＊＊）┐ │ ■■■ ■■■ ■■■ ■■■ │ │ ■■■ ■■■ ■■■ ■■■ │ │ ■■■ ■■■ ■■■ ■■■ │ │ ■■■ ■■■ ■■■ ■■■ │ │ ■■■ ■■■ ■■■ ■■■ │ └───────────────────────┘ ------------------------------------------------------------------------ ■■■■■■■■■■■ 不 動 産 Ｑ ＆ Ａ ■■■■■■■■■■■■ ●ご 質 問 ●●●● Q:今年３５歳に成るのを期にマイホーム購入を真剣に考えようと思っています。 が、住宅ローンは何が良いのか、判断基準が分かりません教えて下さい？ ●回 答 ●●●● A:通年多いご質問ですが、計画をしっかり立てる事は何をするにも非常に良い事 だと思います。私も不動産業を１３年間お仕事させて頂き、４００件を超えるマ イホームのお引渡しに携わって来ました。正直「良い計画」「悪い計画」が在っ たのも事実です。計画の良し悪しは個人それぞれ違う筈ですが、まずは基本をし っかり押えないとせっかくの夢がトラブルの原因にも成りかねません。 ここでは基本をご説明致しますが「皆様のベストプランは皆様自身で作るもの」 です。まず、その気持ちが一番大事ですので面倒臭がらずに一度真剣にご一読下 さい。 1. 住宅融資（ローン）にはどのような種類があるのか 住宅ローンの種類を大まかに分けると、公的住宅ローンと民間住宅ローンに分 けることができます。それぞれの特徴は次の通りです。 (1)公的ローン ａ．住宅金融公庫 最も一般的な住宅ローンで、公的機関が実施しているため安心感があることや 、最長３５年の長期固定金利であることがこの融資を選ぶ理由でしょう。融資制 度は新築一戸建、新築マンション、中古一戸建、中古マンション等購入予定の住 宅別に融資制度が分かれています。公庫は廃止されることになっていますが、そ の際には新たな公的機関（公庫ローンを引き継ぐ独立行政法人）が設立されます 。その設立の際に民間金融機関の住宅ローンの状況を勘案し適切な対応が取られ ることになっています。 ｂ．年金住宅融資 申込み時に厚生年金または国民年金の加入期間（通算）があわせて３年以上の 人なら利用できます。住宅金融公庫と並んで利用度が高い住宅ローンです。 ｃ．財形住宅融資 財形住宅融資については『友の会かわら版★2003/08/08』を参照してください (2)民間ローン 民間ローンは、取り扱う金融機関によって様々なものが準備されています。基 本的には銀行（都市銀行、信託銀行、地方銀行等）を利用するケースが多いよう ですが、生命保険会社、損害保険会社、農業協同組合、漁業協同組合等でも取り 扱っている場合があります。民間ローンの特徴は次の通りです。 ・金融機関によっていくつもの種類があり、公的ローンに比べ金利は高いと思わ れがちですが、最近では低いものもある。 ・申し込む人の条件によってある程度弾力的な取扱いがなされることがある。 ・申込みの手続きは、公的ローンに比べると簡単なことが多い。 ・住宅の融資対象の条件に特別なものはないことが多い（違法建築物等は除く） ・変動金利、短期の固定金利が中心であるが、最近では、変動金利でも適用利率 が上限利率を超えないような上限付のものや、固定金利も２０年程度の長期期間 のものも登場している。 (3)すまい・るパッケージ 平成１４年４月より住宅金融公庫と民間金融機関の協調融資（すまい・るパッ ケージ）が実施されています。この制度は、長期固定金利の公庫融資と変動・短 期固定金利が中心の民間金融機関の住宅ローンを組合わせた融資で、次のような 特徴があります。 ・年収・職業・勤続年数などの借入資格が公庫融資と同じになります。つまり、 公庫融資を利用できる資格で民間ローンを利用できるということです。 ・公庫融資と民間ローンを組みあわせることにより金利の変動リスクが軽減され ます。 ・公庫融資を利用することで、図面審査や現場審査を実施し住宅の質をチェック することになりますから住宅の質が確保されます。 2. 元利均等返済と元金均等返済 住宅ローンの返済方法には上記の２種類があります。毎月の返済額は元金と利 息の合計額で決まります。毎月の返済額を一定にして返済するのが元利均等返済 、元金の返済額を一定にして返済するのが元金均等返済です。それぞれの特徴は 次のとおりです。 (1)元利均等返済 毎月の返済額である元金＋利息が一定ですから、その内訳が毎月変化している ということです。返済初期の頃は利息部分が多く、元金の部分はあまり返済され ていません。返済期間が経過するにつれて元金の返済が進み、利息の支払いが少 なくなっていきます。 (2)元金均等返済 こちらの返済方法は毎月支払う元金の額を一定にして返済しますので、毎月の 支払額が変わってきます。１回目の返済額が最大で徐々に支払利息が減少してい きますから、支払総額も減少していきます。 (3)元利均等返済と元金均等返済の特徴 ａ．元利均等返済 ・毎月の返済額が一定なので、家計支出等が計画しやすい。 ・支払い利息の総計が元金均等返済より多くなる。 ｂ．元金均等返済 ・支払利息の総計が元利均等返済より少なくて済み、返済の進行が実感できる。 ・初期の返済額が大きいので、住宅入手の初期の支出の多い時期は家計が苦しく なる可能性がある。 3. ボーナス返済 毎月の返済と組合わせて利用することにより、毎月の返済額を減らすことがで きます。ただし、社会情勢が不安定な昨今では慎重な判断が必要でしょう。ボー ナス返済の内容とポイントは次の通りです。 ・一般的には、借入額の４０～５０％程度がボーナス返済に充てることができる 。住宅金融公庫、年金住宅融資、財形住宅融資の場合は借入額の４０％までをボ ーナス返済に充てることができる。 ・ボーナス返済に充てられる金額の単位は、融資制度によって違いがある。住宅 金融公庫、年金住宅融資、財形住宅融資の場合は５０万円単位である。 ボーナス返済は、どの融資制度を活用する場合でも借入額の４０～５０％まで 利用できる場合がほとんどですが、ボーナス払いの利用枠を目いっぱい設定した 結果、毎月の支払額は少額になったものの、実際のボーナス支給額が予想を下回 り返済ができない状況に直面するケースがかなり増えているようです。ボーナス 返済の活用は、慎重にその利用限度を判断する必要があります。 4. 住宅融資の金利と返済期間 住宅融資の金利は金融や経済情勢の動きによって決まるため、最近は非常に頻 繁に変更されることが多いようです。融資制度によっては毎月変更されることも ありますから、住宅融資を利用する場合には最新の金利と制度を確認しておくこ とが重要です。また、住宅融資は長期間にわたる融資です。この先何十年も先の ことは見当がつきにくいということも事実ですが、返済期間は返済額等に大きく 影響しますのでどのような選択ができるのかという程度は知っておく方が良いで しょう。 (1)公的融資の金利 公的融資の金利は中心になっている住宅金融公庫の金利が標準になっています 。公庫融資の金利が変われば、それに伴って年金住宅融資や財形住宅融資の金利 が変わります。 公庫融資の金利が変わらないのに年金住宅融資や財形住宅融資の金利が変わる ことはありません。公庫融資は政策判断によって金利が変わることがあります。 金利が引き下げられた場合、日程がさかのぼって適用されることがありますが、 金利が引き上げられた場合はさかのぼって適用され、利用者が不利になることは ありません。 (2)民間融資の金利 以前は長期プライムレートの変動に関係する仕組みとなっていましたが、現在 では、長期プライムレートの他に短期プライムレートが加えられるようになりま した。短期プライムレートとは銀行が優良企業向けに１年未満の貸出しをする場 合の金利で、同様に経営状態の良い企業に貸出す金利で１年以上の場合が長期プ ライムレートです。金利が変更された場合の適用日は公的融資のようにさかのぼ って適用されることはありません。 (3)公的住宅融資の返済期間 公的融資は、借入額の全額返済が８０歳という条件があります。つまり、８０ 歳から申込み時の年齢を引いた年数（１歳未満は切り上げ）と、建物の構造によ って決まっている返済期間の限度とを比較し、短い方の年数が返済期間になりま す。建物の構造によって決まっている返済期間の限度は、新築の一戸建てやマン ションの場合は３５年となっています。 (4)民間住宅融資の返済期間 金融機関によって違いがあり、最近はさまざまな商品が出てきていますので、 はっきりしたことはここでは説明できませんが、あらまし、以下の通りです。 ・原則は固定金利の場合２５年以内、変動金利の場合３５年以内 ・住宅の種類によって異なるが、新築物件は３０年以内、中古物件は２５年以内 ・完済時の年齢は７５歳 (5)困ったときの相談窓口 住宅融資は申込める人の条件や融資を受けることができる住宅の条件、バリア フリーや省エネルギー工事などによる割増融資、金利や返済期間等、複雑なこと も多く一度に全てのことを理解するのは非常に難しいと思われます。特に金利な どは頻繁に変更されていますので最新の情報を入手しておかなくては購入計画に も影響が出てきます。わからないことは専門家に聞いてみるのが一番ですから、 住宅金融公庫や銀行の相談窓口を訪問するか電話で質問してみるのが良いでしょ う。 また、ホームページには詳細な最新の情報が掲載されていますので、有効に利 用してください。 なお、住宅金融公庫のホームページアドレスは、http://www.jyukou.go.jp/ 5. ローンを利用した場合の「住宅ローン控除」 住宅ローンを利用して住宅を購入または新築した場合、居住を開始した年から １０年間（居住開始が平成１６年の場合は６年間）所得税が一部戻ってくる制度 です。 (1)適用を受けるための条件 適用を受けるための条件を簡単にまとめると次の通りです。 ・平成１６年１２月３１日までに居住すること ・合計所得金額が３，０００万円以下であること ・１０年以上の住宅ローンであり、年末残高があること ・床面積が５０m2以上であること ・木造住宅の場合築後２０年以内、マンション等の耐火建築物は築後２５年以内 であること (2)控除額（戻ってくる税金の額）と申請方法 居住開始時期により次の通りとなります。 ┌────────────────┬────────┐ │居住開始時期 │控除期間 │ │ 平成１３年７月１日～ │ │ │ 平成１５年１２月３１日 │ １～１０年目 │ ├────────────────┴────────┤ │控除額の計算式 │ │ 借入金残高のうち 5,000万円以下の部分の １％ │ └─────────────────────────┘ ┌────────────────┬────────┐ │居住開始時期 │控除期間 │ │ 平成１６年１月１日～ │ │ │ 平成１６年１２月３１日 │ １～ ６年目 │ ├────────────────┴────────┤ │控除額の計算式 │ │ 借入金残高のうち 2,000万円以下の部分の １％＋ │ │ 借入金残高のうち 2,000万円超 │ │ 3,000万円以下の部分の 0.5％ │ └─────────────────────────┘ ※借入金残高とは、控除を受ける年の１２月３１日における住宅ローンの残高 申請にあたっては、入居した年の翌年に所得税の確定申告を行う必要がありま す。詳しくは税務署や確定申告時期の相談所に問い合わせてください。給与所得 者の場合、翌年からは「給与所得者の住宅取得等特別控除申請書」と「住宅取得 等特別控除証明書」を勤務先に提出することで控除を受けることができます。 ※長文にて失礼しました。 是非一度、ご近所の信頼できる不動産屋さんに、ご相談してみて下さい。 ------------------------------------------------------------------------ ■■■■■■■■■■■ 金 利 の お 話 し ■■■■■■■■■■■■ ●住宅金融公庫●●●● マイホーム新築資金・建売住宅購入資金・マンション購入資金 中古住宅購入資金 ・分譲住宅購入資金・リフォームローン （平成15年 9月 2日から適用） ┌─────┬──────┬──────┬──────┬──────┐ │ 区 分 │住宅融資額 │特別加算額 │債券(3年積立│債券(5年積立│ │住宅床面積│10年 以降│10年 以降│10年 以降│10年 以降│ ├──┬──┼──────┼──────┼──────┼──────┤ │175 │適用│2.30% 3.50%│ │ │2.30% 3.50%│ │ ㎡ ├──┼──────┤ │2.50% 3.50%├──────┤ │以下│以外│2.40% 3.50%│3.30% 3.50%│ │2.40% 3.50%│ ├──┴──┼──────┤ ├──────┼──────┤ │175㎡超 │2.90% 3.50%│ │2.90% 3.50%│2.90% 3.50%│ └─────┴──────┴──────┴──────┴──────┘ ●年金住宅融資●●●● 新築・新築住宅購入・中古住宅購入 （平成15年 9月 2日から適用） ┌─────┬──────┬──────┬──────┬──────┐ │ 区 分 │返済25年以内│返済30年以上│段階当初10年│段階11年以降│ │住宅床面積│一般 特別│一般 特別│一般 特別│一般 特別│ ├──┬──┼──────┼──────┼──────┼──────┤ │新築│~175│2.72% 3.14%│2.92% 3.18%│2.65% 2.90%│3.15% 3.37%│ │Re ├──┼──────┼──────┼──────┼──────┤ │Use │175~│2.99% 3.44%│3.10% 3.48%│2.88% 3.24%│3.29% 3.68%│ ├──┼──┼──────┼──────┼──────┼──────┤ │リフ│~175│2.74% 3.14%│----- -----│2.65% 2.95%│3.15% 3.37%│ │ォー├──┼──────┼──────┼──────┼──────┤ │ム │175~│2.99% 3.14%│----- -----│2.88% 2.95%│3.29% 3.37%│ ├──┼──┼──────┼──────┼──────┼──────┤ │バリ│~175│2.42% 3.14%│2.62% 3.18%│2.59% 2.95%│2.65% 3.37%│ │アフ├──┼──────┼──────┼──────┼──────┤ │リー│175~│2.79% 3.34%│2.90% 3.38%│2.68% 3.14%│3.09% 3.58%│ ├──┴──┼──────┴──────┼──────┴──────┤ │親子助合い│ 3.00% │ ------ │ └─────┴─────────────┴─────────────┘ ●財形住宅融資●●●● 財形住宅・財形田園住宅 （平成15年 7月 1日から適用） ┌───────────────────┬─────────────┐ │ 対 象 │融資金利（５年固定金利制）│ ├──┬────────────────┼─────────────┤ │ 財 │融資額のうち７１０万円以下の部分│当初５年間 1.15％ │ │ ├────────────────┼─────────────┤ │ 形 │融資額のうち７１０万円超える部分│当初５年間 1.15％ │ ├──┴────────────────┼─────────────┤ │財形田園住宅 │当初５年間 1.45％ │ └───────────────────┴─────────────┘ （注）６年目以降の適用金利は、５年経過後毎の金利見直しにより決定します。 ●銀行住宅融資●●●● 住宅ローン（元利均等） （平成15年 9月 1日から適用） ┌─────┬───────┬───────────────────┐ │ │ 変動金利型 │ 固定金利選択型（％） │ │ 都市銀行 │ 10年超 │ ２年 ３年 ５年 10年 │ ├─────┼───────┼────┬────┬────┬────┤ │みずほ銀行│ 2.375% │ 2.00 │ 2.25 │ 2.60 │ 3.25 │ ├─────┼───────┼────┼────┼────┼────┤ │東京三菱 │ 2.375% │ 2.00 │ 2.25 │ 2.60 │ 3.40 │ ├─────┼───────┼────┼────┼────┼────┤ │ＵＦＪ銀行│ 2.375% │ 2.00 │ 2.25 │ 2.60 │ 3.25 │ ├─────┼───────┼────┼────┼────┼────┤ │三井住友 │ 2.375% │ 2.00 │ 2.25 │ 2.60 │ 3.25 │ ├─────┼───────┼────┼────┼────┼────┤ │りそな銀行│ 2.375% │ 2.00 │ 2.25 │ 2.60 │ 3.40 │ └─────┴───────┴────┴────┴────┴────┘ ┌─────┬───────┬───────────────────┐ │ │ 変動金利型 │ 固定金利選択型（％） │ │ 地方銀行 │ 10年超 │ ２年 ３年 ５年 10年 │ ├─────┼───────┼────┬────┬────┬────┤ │埼玉り銀行│ 2.375% │ 2.00 │ 2.25 │ 2.60 │ 3.40 │ ├─────┼───────┼────┼────┼────┼────┤ │横浜銀行 │ 2.375% │ ---- │ 2.25 │ 2.60 │ 3.40 │ ├─────┼───────┼────┼────┼────┼────┤ │関東銀行 │ 2.375% │ ---- │ 1.70 │ 1.95 │ 3.00 │ ├─────┼───────┼────┼────┼────┼────┤ │常陽銀行 │ 2.375% │ ---- │ 1.70 │ 1.95 │ 2.95 │ ├─────┼───────┼────┼────┼────┼────┤ │千葉銀行 │ 2.375% │ ---- │ 2.25 │ 2.60 │ 3.40 │ ├─────┼───────┼────┼────┼────┼────┤ │足利銀行 │ 2.625% │ ---- │ 2.25 │ 2.60 │ 3.30 │ └─────┴───────┴────┴────┴────┴────┘ ┌─────┬───────┬───────────────────┐ │ 信用金庫 │ 変動金利型 │ 固定金利選択型（％） │ │ 信用組合 │ 10年超 │ ２年 ３年 ５年 10年 │ ├─────┼───────┼────┬────┬────┬────┤ │中央労金 │ 1.775% │ ---- │ 1.60 │ 2.00 │ 2.95 │ └─────┴───────┴────┴────┴────┴────┘ （注）すべての銀行・商品を網羅したものではありません。 ------------------------------------------------------------------------ ■■■■■■■■■■■ 大上おすすめ便利グッズ ■■■■■■■■■■■■ ●資金計画診断システム●●●● これは凄くおすすめです。無料ダウンロードできます。 提供・住宅金融公庫 http://www.jyukou.go.jp/yusi/shindan/shindan/ ●間取りプランナーミニ●●●● これは凄くおすすめです。無料ダウンロードできます。 提供・The System http://www.sumainonet.com/s/s_top.html ------------------------------------------------------------------------ ■■■■■■■■■■■ ご 愛 読 に 感 謝 ■■■■■■■■■■■■ ●過 去 記 事 ●●●● 友の会かわら版のバックナンバーはホームページをご覧下さい。 http://www.daijyo.co.jp/estate/mail.html ●DAIJYO友の会●●●● 「DAIJYO友の会」会員様、全員に無料特典が新登場！ ホームページにて検索結果の詳細資料が簡単に閲覧できる様になりました！ ┌──────────────────────────────────┐ │ ホームページアドレス http://www.daijyo.co.jp │ │左側にあります「黄色と緑色」のボタンから検索ページにお入りください。│ └──────────────────────────────────┘ ※ 9月の検索パスワードは「****」です。 （サーバー容量の関係で画像データはまだ少な目です） 以上です。 それでは失礼致します。 _/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/ 株式会社 大上エステート 取引業免許 茨城県知事(3)005311 牛久本店 〒300-1207 茨城県牛久市ひたち野東28-2 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