メールマガジン |
| DAIJYO ESTATE 友の会かわら版 ※ このメールはBCCでお送り致しております。 平素はお引立て頂き誠に有難う御座います。 かわら版では「不動産関連」のお役に立つニュースをお送り致しております。 内容に付きましてのご質問、又は、このメールが不要な場合は、お手数ですが E-Mail＜estate@daijyo.co.jp＞までご連絡下さい。宜しくお願い致します。 ※ 詳しくは 大上エステート の ホームページ をご覧下さい。 ├─ＰＣ用→ http://www.daijyo.co.jp ←───┤ └─携帯用→ http://www.daijyo.co.jp/i/ ←───┘ ┏━┏━┏━┏━┏━┏━┏━┏━┏━┏━┏━┏━┏━┏━ ┃Ｄ┃Ａ┃Ｉ┃Ｊ┃Ｙ┃Ｏ┃＠┃友┃の┃会┃か┃わ┃ら┃版 ------------------------------------------------------------------------ 電子メールソフトの表示フォントを「Ｐ」の付いていない文字にすると 罫線表の間隔がピッタリ揃います。（例＞ＭＳゴシック、ＭＳ明朝、など） ------------------------------------------------------------------------ ■■■■■■■■■■■ 10月の検索 パスワード ■■■■■■■■■■■■ ●DAIJYO友の会●●●● 「DAIJYO友の会」会員様、全員に無料特典が新登場！ ホームページにて検索結果の詳細資料が簡単に閲覧できる様になりました！ ┌今月の検索パスワード───────（＊＊＊＊）┐ │ ■■■ ■■■ ■■■ ■■■ │ │ ■■■ ■■■ ■■■ ■■■ │ │ ■■■ ■■■ ■■■ ■■■ │ │ ■■■ ■■■ ■■■ ■■■ │ │ ■■■ ■■■ ■■■ ■■■ │ └───────────────────────┘ ------------------------------------------------------------------------ ■■■■■■■■■■■ 不 動 産 Ｑ ＆ Ａ ■■■■■■■■■■■■ ●ご 質 問 ●●●● Q:今年３５歳に成るのを期にマイホーム購入を真剣に考えようと思っています。 が、一戸建が良いかマンションが良いのか、迷ってます。 何か判断基準が在りましたら教えて下さい？ ●回 答 ●●●● A:それでは物件選びのコツをご紹介します。 1. 物件選びその１ マンションか一戸建てか？ 住まいの意識調査では一戸建志向が多いのですが、設定した購入総額の範囲内 で一戸建住宅が取得可能ならそれが良いでしょう。通常は遠距離でないと、予算 に合った一戸建は見つかりませんが、最近は定期借地権（一定期間土地を賃借す る形態）による一戸建が市場に出てきています。契約期間終了後（通常の場合は ５０年）、住宅を取壊して地主に土地を返還することで納得できるなら、それを 選ぶのも良い選択といえるでしょう。 マンションは土に親しめない欠点があるといわれますが、１階の専用庭付きマ ンションを求められれば可能です。また、マンションは増改築ができないといわ れますが、一戸建も大抵は容積率・建ぺい率が限度一杯に使われていますので自 由に増改築できる訳ではありません。 マンションのプラス面に目を向け、これを物件選択の第一の指標として、将来 の一戸建への住み替えというステップ・アップを考えるという選択もあります。 2. 物件選びその２ 新築か中古か？ 公的ローンの融資条件や住宅取得に伴う税制上の特典等から比較するならば、 圧倒的に新築住宅が優遇されています。では、新築住宅だけに絞ればいいかとい うと、そう早計には結論づけられません。なぜなら、新築住宅も住み始めた途端 、中古住宅扱いになるからです（自動車等と同様に価格は下落する）。 中古住宅を取得する場合の判断基準は、求めようとする物件の立地・環境・価 格・間取り等の諸々の条件を総合的に判断し、新築住宅よりも買主の求める諸条 件になるべく近いものであるかどうかという点です。 つまり、限られた資金計画の範囲内で、どのような条件を優先して物件を選択 していくのかという順位を決めておくことが重要です。例えば、「職住近接」を 実現することが最も重要であるならば、地価の下落の影響等により安価になって いる都心の新築分譲マンションを選択することも可能でしょうし、「子供のため の広い間取り」が希望であれば、郊外の中古マンションや一戸建住宅を選ぶ方が 良いでしょう。 3. 物件情報はどうやって集めるか？ 良い物件との巡り合いの機会は、物件情報量と正比例するといわれています。 物件情報を入手するには次のような方法があります。 （1)情報アンテナを張り巡らす 分譲時に人気沸騰するような物件の情報を集めるには、新規分譲を行う不動産 会社の「友の会」などに複数入会しておくことが有効です。また、その他新聞広 告等の媒体も丹念に注視していき、新築・中古情報は専門の住宅情報誌を定期購 読して最新の情報を取り寄せるなど積極的な情報収集が必要です。 (2)インターネットを利用する 沿線、間取り、価格等について素早いの情報を得るには、インターネットで情 報を収集するのが最も適していると思われます。 (3)チラシ広告、折り込み広告等 住まいの近くの物件情報は新聞に折り込まれるチラシ等が役立ちます。この情 報の読み方には注意が必要となります。不動産広告には各種規制法令があり、特 に不動産公正取引協議会が設定した「公正競争規約」は、広告表示の必要表示事 項、特定事項の表示義務と表示の禁止、表示基準、特定用語の使用基準、不当表 示の禁止等を定めています。主な不動産業団体に加盟している不動産会社は、こ の規約を順守する義務を負っています。しかし、一部の悪質な不動産会社が、時 としてチラシなどに不当な物件表示をして惑わすことがあります。「掘出しもの 」とか「格安」といった類いの表示は禁じられているので注意が必要です。 (4)不動産会社を訪問する 物件情報を出している不動産会社は「売主」会社や「販売代理」会社の場合も あれば、「売買仲介」会社の場合もあります。 仲介会社の場合、買主の依頼に基づいて物件探しから交渉、契約までをサポー トしてくれますから、忙しくていろいろと動けない人や、物件とその物件を販売 している不動産会社の所在地が離れている場合、物件所在地近辺の不動産会社に 取引を依頼したい、という人にメリットが大きいと言えるでしょう。 4. 不動産広告の読み方 マイホームを獲得していくには、購入しようとする物件の判断に関するいろい ろな知識が必要になります。しかし最終的には物件との出会いが決め手となりま す。物件との出会いは通常物件広告が媒介します。次のような事柄に注意して、 悪質な表示による誘引に注意してください。 (1)誇大広告・おとり広告にだまされない 著しく事実に相違する表示をしたり、実際のものより著しく優良であるとか有 利であると誤認させるような表示（誇大広告）を掲載し、また顧客の誘引を図る ためのおとりとして虚偽の広告を公開する業者がいます。これは宅建業法第３２ 条で禁止されています。 (2)誤認期待表示にひっかからない 完全、万全、絶対、日本一、当社だけ、最高、特選、厳選、格安、買い得、掘 出し物等々の表示は具体的事実に基づき、事実を併記する以外には使用できませ ん。こうした表示をあえてする不動産会社の物件は最初から敬遠しておいた方が 無難でしょう。 (3)不当誘引性の強い表示に注意する 市街化調整区域の土地は宅造や建築ができない旨、道路に適法に接しない土地 も建築できない旨を表示しなければなりません。セットバックしなければならな い土地はその不利益が分かるような表示を行う必要があります。特定事項の表示 義務に関して、意味不明瞭な広告物件は敬遠しておいた方が良いでしょう。 (4)不動産広告の表示基準を知っておく 不動産広告の表示基準には、代表的なものとして次のようなものがあります。 ・電車、バス等の交通機関は、現に利用できるものを表示し、特定の時期にのみ 利用できるものは、その利用できる時期を明らかにして表示する。 ・徒歩による所要時間は、道路距離８０ｍにつき１分間を要するものとして算出 した数値を表示する。 ・「新築」とは建築後１年未満であって、使用されたことがないものであること ・「間取り」は、建物の各室ごとの畳数を明らかにしてその室数を表示する。な お、(a)畳数は１畳当たり１．６２m2以上で算出する、(b)１．５m2以上１．６２ m2未満の場合、１畳当たりの面積を明らかにして表示する、の２つがありますが 、新築住宅では(b)の表示方法のみになります。 (5)物件情報への業者の関わり方を知る その物件に対して広告を掲載した不動産会社がどのような関わり方をしている のかを知っておくことは後々重要な事柄です。例えば、売主として関与している のか、売主を代理しているのか、媒介（仲介）しているのかといった事柄で、不 動産会社はこの取引態様を明示するように義務付けられています。 5. 媒介契約とはなにかを知っておこう 不動産の売買や交換の仲介を不動産会社に依頼する契約を媒介契約といいます 不動産会社がこの媒介契約を締結したときには、物件特定のための必要表示、売 買すべき価額・評価額、媒介契約の類型、有効期間、解除に関する事項、成功報 酬額等を記載した書面を作成し、記名押印して、依頼者に交付すること等が義務 づけられています。 （1)媒介契約の種類 一般媒介契約 依頼者は、他の不動産会社にも重ねて媒介契約を依頼できる 専任媒介契約 依頼者は、他の不動産会社には重ねて依頼できないが、自分 で契約相手を発見取引することは可能。 専属専任媒介契約 依頼者は、他の不動産会社には重ねて依頼できない。また、 自分で契約相手を発見取引することもできない。 不動産会社は、各媒介契約に応じて依頼者に活動状況を報告したり国土交通大 臣指定不動産流通機構（レインズ）に物件を登録したりする義務があります。不 動産会社と依頼者の信頼関係が強いほど一般→専任→専属専任の契約となってい きます。例えば専属専任媒介契約の場合、他の不動産会社や自分自身でも契約の 相手先を見つけることができない訳ですから、不動産会社と信頼関係がなければ 任せることは出来ません。当然に、信頼された不動産会社は物件の売買が早くま た適切な価格で成立するよう努力しますから契約が早期に成立する可能性は高く なります。 なお、レインズとは国土交通大臣指定の不動産流通機構のことで、不動産会社 同士が物件情報の交換を行うために設立された財団法人です。 (2)媒介契約における注意事項 一般的に物件を購入するときは、先に物件ありきで気に入った物件が見つかっ た場合に申込証拠金を支払ってしまうことの方が多いでしょうから、実際に媒介 契約を結ぶことはあまりないかもしれません。 買い替えなども含め物件を売却する場合は、その媒介契約の種類がどの種類な のかを知ることにより、不動産会社と依頼者の関係を知ることができます。気に 入った物件が見つかっても、専属専任媒介契約の場合はその不動産会社に媒介を してもらわなければ契約は成立しないことになります。 不動産会社が売主の場合は、売主と買主の間を仲介する必要がありませんから 媒介契約は存在しないことと、媒介が存在する場合はそれに伴う手数料が発生す ることに注意が必要です。 (3)媒介契約の仲介手数料 媒介手数料は、宅地建物取引業法によりその上限が定められています。不動産 会社はこの限度額を超えて媒介手数料を受け取ることはできません。媒介契約を 締結するときには予め媒介手数料を確認した上で不動産会社に依頼することがで きます。 なお、その上限額は次の通りです。 売買代金 媒介手数料の限度額 売買代金が400万円超 売買代金に３％を乗じ６万円を加えた金額 売買代金が200万円超 400万円以下 売買代金に４％を乗じ２万円を加えた金額 売買代金が200万円以下 売買代金に５％を乗じた金額 不動産の取引で売買代金が４００万円以下というのは、特殊なケースしか見当 たりませんから、ほとんどの場合「物件代金×３％＋６万円」で計算することが できます。 なお、上記金額には消費税等は含まれていませんから、不動産会社が課税業者 の場合、媒介手数料に消費税が別途必要となります。 6. 現地見学・ここに注意…マンション編 物件情報を集め、ある程度物件が絞れてきたら最終的には自分自身の目で物件 を確認することが必要となります。マンションの場合のチェックポイントは次の 通りです。 (1)交通立地…徒歩１分は８０ｍの距離 生活の利便性が魅力のマンションは最寄り駅や中心街から徒歩圏のものを選び たいものです。公正競争規約では広告に掲載する徒歩１分とは８０ｍと表示する ように決められていますが、人によって歩く速度は異なりますし、のぼり坂道で あれば遅くなりますから実際に歩いてみることが大切です。 また、バス便の場合は本数や実際の所要時間もチェックしてみましょう。通勤 時間は道路が渋滞することもありますので、実際にその時間帯に乗車してみるこ とも必要です。 (2)周辺環境…生活利便施設、学校、嫌悪施設のチェック 緑地、公園があり、閑静な住宅環境が理想です。商業施設等の生活利便施設の 有無も調べておきたいものです。子供が通う学校、幼稚園等の確認も大事です。 大規模汚水処理場、火葬場、ガスタンク等の不快感、嫌悪感、不安感を与える嫌 悪施設がないかも調べてみます。 また、昼間と夜間では環境が違う場合もありますので注意が必要です。 (3)専有部分内のチェック…間取り、専有面積等 間取りがパンフレットや図面通りなのかを確認します。また、パンフレット等 に記載されている面積は原則として「壁心面積」といって境界壁の中心線で計算 された面積表示です。しかし実際の生活空間となるのは「内法面積」ですから、 各室の面積は内法面積で判断します。 室内も柱型や梁型の位置や大きさが部屋の使用上支障がないかを調べます。 コンセントの位置や数、電気容量、ＢＳ設備等も調べた方が良いでしょう。 (4)エントランス、階数、方位等の確認 専有部分だけでなく、マンションの顔ともいえるエントランスの広さや仕上げ 、その他の共用施設やその管理体制（管理人が２４時間在中しているのか、定期 的に巡回する方法なのか等）も調べます。専有部分の方位や位置は日照、通風、 眺望等、直接住み心地に影響してきます。 7. 現地見学、ここに注意…一戸建て住宅編 一戸建ての現地調査では、マンションの場合の調査に加えて、その敷地の形状 や法的規制の調査が重要となります。 (1)敷地の方位と道路の関係 道路が敷地のどの方位、方角にどれほど接しているかが重要です。一方路より 二方路、さらに角地の土地の価値が高くなります。 (2)前面道路の幅員と状況 土地の上に建物を建てるには、その敷地が建築基準法に規定する道路に２ｍ以 上接していることが必要です。さらに道路幅員は建物の大きさや高さに関係して きます。理想的には前面道路の幅員は最低でも４ｍは欲しいものです。また、舗 装されていることは当然として、周辺街路も整った公道に接した敷地を選びたい ものです。 (3)地形（ジガタ）の良い敷地を選ぶ 間口と奥行きの均衡のとれた整形地を選びます。高圧線下の敷地、崖地・法地 等はできるだけ避けておきます。一般的に、造成宅地は盛土よりも切り土の敷地 の方がしっかりとしていると言われています。基礎はコンクリートの布基礎より ベタ基礎の方が安定しています。このような点はなかなか判断できないので、不 動産会社に質問するのが良いと思われます。 (4)隣地との境界や越境物を確認する 隣地との境界標（境界石等）が明確かを確認します。もし確認できないときは、 隣地との塀はどちらのものかなども不動産会社に相談しましょう。また、隣地の 建物の軒先などが、境界を越えてはみだしていないか、逆に、購入予定物件の軒 先などが隣地にはみだしていないかも確認します。 (5)「公庫付き」（優良分譲）か、「公庫融資可」の物件を狙う 公庫融資の物件は、敷地の法的規制に対して適合している物件ですから安心で す。公庫融資が可能な物件は、敷地の接道、敷地や住宅の規模、構造や耐久性な ど一定の基準を満たしています。 ※長文にて失礼しました。 ご近所の信頼できる不動産屋さんや当社の営業マンにご相談してみて下さい。 ------------------------------------------------------------------------ ■■■■■■■■■■■ 金 利 の お 話 し ■■■■■■■■■■■■ ●住宅金融公庫●●●● ※公庫金利の引下げについて、国土交通省より次のとおり発表されましたので 、お知らせします。 １．公庫の基準金利を2.70％から2.55％に改定する予定。 ２．新金利は第3回受付開始日の平成15年9月22日(月)に遡って適用する予定。 マイホーム新築資金・建売住宅購入資金・マンション購入資金 中古住宅購入資金 ・分譲住宅購入資金・リフォームローン （平成15年 9月18日から適用） ┌─────┬──────┬──────┬──────┬──────┐ │ 区 分 │住宅融資額 │特別加算額 │債券(3年積立│債券(5年積立│ │住宅床面積│10年 以降│10年 以降│10年 以降│10年 以降│ ├──┬──┼──────┼──────┼──────┼──────┤ │175 │適用│2.70% 3.50%│ │ │2.70% 3.50%│ │ ㎡ ├──┼──────┤ │2.90% 3.50%├──────┤ │以下│以外│2.80% 3.50%│3.70% 3.70%│ │2.80% 3.50%│ ├──┴──┼──────┤ ├──────┼──────┤ │175㎡超 │3.30% 3.50%│ │3.30% 3.50%│3.30% 3.50%│ └─────┴──────┴──────┴──────┴──────┘ ●年金住宅融資●●●● 新築・新築住宅購入・中古住宅購入 （平成15年 9月18日から適用） ┌─────┬──────┬──────┬──────┬──────┐ │ 区 分 │返済25年以内│返済30年以上│段階当初10年│段階11年以降│ │住宅床面積│一般 特別│一般 特別│一般 特別│一般 特別│ ├──┬──┼──────┼──────┼──────┼──────┤ │新築│~175│2.97% 3.46%│3.11% 3.47%│2.81% 3.13%│3.36% 3.75%│ │Re ├──┼──────┼──────┼──────┼──────┤ │Use │175~│3.24% 3.76%│3.28% 3.77%│3.04% 3.41%│3.48% 4.06%│ ├──┼──┼──────┼──────┼──────┼──────┤ │リフ│~175│2.97% 3.46%│----- -----│2.81% 3.13%│3.36% 3.75%│ │ォー├──┼──────┼──────┼──────┼──────┤ │ム │175~│3.24% 3.46%│----- -----│3.04% 3.13%│3.48% 3.75%│ ├──┼──┼──────┼──────┼──────┼──────┤ │バリ│~175│2.67% 3.46%│2.81% 3.47%│2.76% 3.13%│2.85% 3.75%│ │アフ├──┼──────┼──────┼──────┼──────┤ │リー│175~│3.04% 3.66%│3.08% 3.67%│2.84% 3.31%│3.28% 3.96%│ ├──┴──┼──────┴──────┼──────┴──────┤ │親子助合い│ 3.18% │ ------ │ └─────┴─────────────┴─────────────┘ ●財形住宅融資●●●● 財形住宅・財形田園住宅 （平成15年10月 1日から適用） ┌───────────────────┬─────────────┐ │ 対 象 │融資金利（５年固定金利制）│ ├──┬────────────────┼─────────────┤ │ 財 │融資額のうち７１０万円以下の部分│当初５年間 1.69％ │ │ ├────────────────┼─────────────┤ │ 形 │融資額のうち７１０万円超える部分│当初５年間 1.69％ │ ├──┴────────────────┼─────────────┤ │財形田園住宅 │当初５年間 1.99％ │ └───────────────────┴─────────────┘ （注）６年目以降の適用金利は、５年経過後毎の金利見直しにより決定します。 ●銀行住宅融資●●●● 住宅ローン（元利均等） （平成15年10月 1日から適用） ┌─────┬───────┬───────────────────┐ │ │ 変動金利型 │ 固定金利選択型（％） │ │ 都市銀行 │ 10年超 │ ２年 ３年 ５年 10年 │ ├─────┼───────┼────┬────┬────┬────┤ │みずほ銀行│ 2.375% │ 2.00 │ 2.25 │ 2.90 │ 3.90 │ ├─────┼───────┼────┼────┼────┼────┤ │東京三菱 │ 2.375% │ 2.00 │ 2.25 │ 2.90 │ 3.90 │ ├─────┼───────┼────┼────┼────┼────┤ │ＵＦＪ銀行│ 2.375% │ 2.00 │ 2.25 │ 2.90 │ 3.80 │ ├─────┼───────┼────┼────┼────┼────┤ │三井住友 │ 2.375% │ 2.00 │ 2.25 │ 2.90 │ 3.90 │ ├─────┼───────┼────┼────┼────┼────┤ │りそな銀行│ 2.375% │ 2.10 │ 2.25 │ 2.90 │ 3.80 │ └─────┴───────┴────┴────┴────┴────┘ ┌─────┬───────┬───────────────────┐ │ │ 変動金利型 │ 固定金利選択型（％） │ │ 地方銀行 │ 10年超 │ ２年 ３年 ５年 10年 │ ├─────┼───────┼────┬────┬────┬────┤ │埼玉り銀行│ 2.375% │ 2.10 │ 2.25 │ 2.90 │ 3.80 │ ├─────┼───────┼────┼────┼────┼────┤ │横浜銀行 │ 2.375% │ ---- │ 2.25 │ 2.90 │ 3.90 │ ├─────┼───────┼────┼────┼────┼────┤ │関東銀行 │ 2.375% │ ---- │ 2.00 │ 2.35 │ 3.40 │ ├─────┼───────┼────┼────┼────┼────┤ │常陽銀行 │ 2.375% │ ---- │ 2.00 │ 2.35 │ 3.40 │ ├─────┼───────┼────┼────┼────┼────┤ │千葉銀行 │ 2.375% │ ---- │ 2.25 │ 2.90 │ 3.85 │ ├─────┼───────┼────┼────┼────┼────┤ │足利銀行 │ 2.625% │ ---- │ 2.25 │ 2.60 │ 3.30 │ └─────┴───────┴────┴────┴────┴────┘ ┌─────┬───────┬───────────────────┐ │ 信用金庫 │ 変動金利型 │ 固定金利選択型（％） │ │ 信用組合 │ 10年超 │ ２年 ３年 ５年 10年 │ ├─────┼───────┼────┬────┬────┬────┤ │中央労金 │ 1.775% │ ---- │ 1.60 │ 2.10 │ 3.10 │ └─────┴───────┴────┴────┴────┴────┘ （注）すべての銀行・商品を網羅したものではありません。 ------------------------------------------------------------------------ ■■■■■■■■■■■ 大上おすすめ便利グッズ ■■■■■■■■■■■■ ●資金計画診断システム●●●● これは凄くおすすめです。無料ダウンロードできます。 提供・住宅金融公庫 http://www.jyukou.go.jp/yusi/shindan/shindan/ ●間取りプランナーミニ●●●● これは凄くおすすめです。無料ダウンロードできます。 提供・The System http://www.sumainonet.com/s/s_top.html ------------------------------------------------------------------------ ■■■■■■■■■■■ ご 愛 読 に 感 謝 ■■■■■■■■■■■■ ●過 去 記 事 ●●●● 友の会かわら版のバックナンバーはホームページをご覧下さい。 http://www.daijyo.co.jp/estate/mail.html ●DAIJYO友の会●●●● 「DAIJYO友の会」会員様、全員に無料特典が新登場！ ホームページにて検索結果の詳細資料が簡単に閲覧できる様になりました！ ┌──────────────────────────────────┐ │ ホームページアドレス http://www.daijyo.co.jp │ │左側にあります「黄色と緑色」のボタンから検索ページにお入りください。│ └──────────────────────────────────┘ ※ 10月の検索パスワードは「****」です。 ※ 11月の検索パスワードは「****」です。 （サーバー容量の関係で画像データはまだ少な目です） 以上です。 それでは失礼致します。 _/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/ 株式会社 大上エステート 取引業免許 茨城県知事(3)005311 牛久本店 〒300-1207 茨城県牛久市ひたち野東28-2 フリーダイヤル 0120-32-5896 TEL 029-874-5555 FAX 029-874-9887 守谷支店 〒302-0127 茨城県守谷市松ヶ丘7-1-5 フリーダイヤル 0120-69-8523 TEL 0297-47-8858 FAX 0297-47-8859 ホームページ http://www.daijyo.co.jp 携帯用ページ http://www.daijyo.co.jp/i/ E-MAILお客様用 estate@daijyo.co.jp 営業時間 AM9:00～PM6:00 定休日 毎週水曜日 _/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/ |