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が、心配事の一つに登記簿の意味や内容が分かりません。登記簿の見方や、何か 可否の判断基準が在りましたら教えて下さい？ ●回 答 ●●●● A:それでは登記簿謄本の見方のコツをご紹介します。 1. 登記簿をよく調べよう 現地見学をして実地調査を行い、目指す物件に一応の納得をしたなら、登記簿 を調査しておくことをお勧めします。登記簿の閲覧方法や記載されている事柄は 次の通りです。 (1)登記簿の閲覧方法 登記簿は法務局の出張所（登記所）に備え付けられています。購入予定の物件 の登記簿は、物件所在地を管轄する登記所に保管されていますから、法務局に 電話して調べることができます。 登記簿は誰でも閲覧することができますし、写し（謄本）を入手することがで きます（手数料が必要となります）。また、最近ではインターネットでも閲覧 できる場合があります。 詳しくは、法務省ＨＰ（http://www.moj.go.jp/）を参照してください。 (2)登記簿の構成 不動産登記簿には土地登記簿と建物登記簿とがあり、土地であれば一筆ごとに 、建物は一棟ごとに登記用紙に記載されています。そして「表題部」「甲区」 「乙区」の三つの部分からなっています。 (3)表題部で分かること 物件の履歴書の住所・氏名欄ともいえるもので、土地・建物の所在、地番、地 目、地積、家屋番号、構造、種類、床面積等が記載されています。登記簿上の 地番は住居表示とは一致しません。表題部の確認で物件の概要が分かりますが 、その物件が本当に今検討している物件と同一のものかどうかを確認するため には、登記所にある公図と照合して確かめます。 (4)甲区で分かること 所有権に関することが記載され、その物件の所有者の移り変わりが掴めます。 取引の相手が登記簿上の所有者と同一かどうか、仮登記、差押え、仮処分、予 告登記等に関する事項はないかを調べます。 (5)乙区で分かること 所有権以外の権利に関する事項が記載され、抵当権や質権等の担保物権や地役 権、地上権等の用益物権が付けられていないかを調べます。担保がついていた ら、代金支払い時までに抹消してもらいます。 2. マンションの登記簿の特徴 マンションは、法律上は「区分所有建物」と呼ばれ、基本的にひとつの敷地に １棟の建物を建設し、独立した複数の部分に分割しています。つまり多数の建 物所有者が、一つの土地を共有している状態です。 そこで、マンションの登記簿には次のような大きな特徴があります。 (1)土地の登記簿には共有持分の売買の記録は表示しない １戸のマンションが売買されると、当然敷地（この場合共有持分）も一緒に売 買されますから、土地の登記簿にもその記録が表示されるはずです。しかし、 共有持分の記録を土地登記簿に表示すると情報が膨大な量になってしまうため 、敷地権の登記をした物件（借地権付きマンション以外ほとんどの物件が該当 ）の登記簿には、権利変動の記録を原則として表示しないことになっています 。ただし、マンションの場合は建物部分と土地持分は一緒に売買しなければな らないため、土地持分も同一の記録をたどったことになります。 つまり、登記簿の表題部に「敷地権の目的たる土地の表示」が記載されている マンションの場合は、建物登記簿を閲覧すれば十分だといえます。 (2)建物登記簿の最初にマンションの大きさが表示されている。 区分所有建物の建物登記簿の一番最初に「１棟の建物に関する表示」があり、 これを見ればマンション全体のことが分かるようになっています。また、専有 部分の表示で区分所有建物の面積などが表示されており、甲区、乙区について は、一戸建ての場合と同様です。 3. こんな登記事項には要注意 登記簿に見慣れない事項が記載されている場合があります。注意しなければな らない事柄には次のようなものがあります。 (1)予告登記がある物件 甲区に所有者と記載されたＢから貴方に土地を買わないかという情報が持ち込 まれたとします。ところが甲区にはＡの予告登記がついていたとします。これ は例えばＡからＢへの所有権移転は誰かが文書を偽造して移転したので無効で あると、前所有者のＡが訴訟を起こして、Ｂの所有権抹消を求めているような 場合につけられます。将来原告Ａが勝訴すれば、貴方はせっかく買った物件を 失うことになります。 (2)仮登記がついている物件 ＡからＢへの所有権移転は完全にできているのにＡが権利証を紛失しているた め、保証書による登記手続きをとっていて必要書類が整っていない場合などに つけます。これが権利保全の仮登記です。また、ＡからＢへの物権変動はまだ 生じていないけれど、ＡにはＢから物件価格の６０％もの代金が交付されてい るような場合にもつけられます。これは請求権保全の仮登記です。Ｂが仮登記 の状態から本登記を行うと、Ｂの仮登記の時期より遅い貴方の所有権移転登記 は抹消されてしまいます。 (3)地面師に注意しよう 他人所有の土地を売り付けたり、貸し付けたり、担保に供して金品を巻き上げ る常習詐欺犯を地面師といいます。彼等の手口は物件周辺での貴方の土地感の 不案内に乗じて、物件近辺の全然別個の価値の低い物件を購入して、その権利 証を見せて信用させます。それからその価値の低い土地近辺の「価値の高い他 人の土地」へ貴方を案内して、権利証の土地はこの土地だとだまして売り付け る手口です。これには登記所で地番を参考にして公図と照合すれば確認できま す。 4. 登記簿面積と異なる建物面積と土地面積 マンションの専有面積の計算方法には次の二種類があります。 (1)壁心計算 マンション等を建設する場合には、建築主事に対して建築確認申請を行います が、その際の床面積計算は「建築物の各階またはその一部で壁その他の区画の 中心線で囲まれた部分の水平投影面積による」と壁心計算が規定されています 。原則としてこの規定に基づきマンションのパンフレット類は表示されます。 (2)内法計算 一方完成したマンションの床面積は不動産登記法の規定に従って計算されます 。「一棟の建物を区分した各建物の床面積は、内壁で囲まれた部分の水平投影 面積により定めるものとする」と内法計算が規定されています。登記簿や権利 証にはこの面積が表示されます。 よってパンフレット等に記載されている専有面積と登記簿上の専有面積が異な ってくるという事態が生じているのです。 また、土地についても実測面積と登記簿上の面積が異なることがありますがそ の理由は次の通りです。 ●土地の登記簿面積と実測面積の相違 土地部分の売買でも実際の土地面積と登記簿面積が合わない場合があります。 昔、課税を逃れるためにわざと小さい面積で表示したことがその理由だといわ れています。売買契約は通常実測面積を基礎に行います。 ※長文にて失礼しました。 ご不明な点は信頼できる不動産屋さんや当社の営業マンに相談してみて下さい。 ------------------------------------------------------------------------ ■■■■■■■■■■■ 金 利 の お 話 し ■■■■■■■■■■■■ ●住宅金融公庫●●●● ※公庫金利の引下げについて、国土交通省より次のとおり発表されましたので 、お知らせします。 １．公庫の基準金利を2.70％から2.55％に改定する予定。 ２．新金利は第3回受付開始日の平成15年9月22日(月)に遡って適用する予定。 マイホーム新築資金・建売住宅購入資金・マンション購入資金 中古住宅購入資金 ・分譲住宅購入資金・リフォームローン （平成15年 9月22日から適用） ┌─────┬──────┬──────┬──────┬──────┐ │ 区 分 │住宅融資額 │特別加算額 │債券(3年積立│債券(5年積立│ │住宅床面積│10年 以降│10年 以降│10年 以降│10年 以降│ ├──┬──┼──────┼──────┼──────┼──────┤ │175 │適用│2.55% 3.50%│ │ │2.55% 3.50%│ │ ㎡ ├──┼──────┤ │2.75% 3.50%├──────┤ │以下│以外│2.65% 3.50%│ │ │2.65% 3.50%│ ├──┴──┼──────┤3.55% 3.55%├──────┼──────┤ │175㎡超 │ │ │ │ │ ├─────┤3.15% 3.50%│ │3.15% 3.50%│3.15% 3.50%│ │住ひろがり│ │ │ │ │ └─────┴──────┴──────┴──────┴──────┘ ●年金住宅融資●●●● 新築・新築住宅購入・中古住宅購入 （平成15年 9月22日から適用） ┌─────┬──────┬──────┬──────┬──────┐ │ 区 分 │返済25年以内│返済30年以上│段階当初10年│段階11年以降│ │住宅床面積│一般 特別│一般 特別│一般 特別│一般 特別│ ├──┬──┼──────┼──────┼──────┼──────┤ │新築│~175│2.87% 3.31%│3.04% 3.32%│2.75% 3.28%│3.28% 3.54%│ │Re ├──┼──────┼──────┼──────┼──────┤ │Use │175~│3.14% 3.61%│3.21% 3.62%│2.98% 3.34%│3.40% 3.85%│ ├──┼──┼──────┼──────┼──────┼──────┤ │リフ│~175│2.87% 3.31%│----- -----│2.75% 3.06%│3.28% 3.54%│ │ォー├──┼──────┼──────┼──────┼──────┤ │ム │175~│3.14% 3.31%│----- -----│2.98% 3.06%│3.40% 3.54%│ ├──┼──┼──────┼──────┼──────┼──────┤ │バリ│~175│2.57% 3.31%│2.74% 3.32%│2.69% 3.06%│2.78% 3.54%│ │アフ├──┼──────┼──────┼──────┼──────┤ │リー│175~│2.94% 3.51%│3.01% 3.52%│2.78% 3.24%│3.20% 3.75%│ ├──┴──┼──────┴──────┼──────┴──────┤ │親子助合い│ 3.11% │ ------ │ └─────┴─────────────┴─────────────┘ ●財形住宅融資●●●● 財形住宅・財形田園住宅 （平成15年10月 1日から適用） ┌───────────────────┬─────────────┐ │ 対 象 │融資金利（５年固定金利制）│ ├──┬────────────────┼─────────────┤ │ 財 │融資額のうち７１０万円以下の部分│当初５年間 1.69％ │ │ ├────────────────┼─────────────┤ │ 形 │融資額のうち７１０万円超える部分│当初５年間 1.69％ │ ├──┴────────────────┼─────────────┤ │財形田園住宅 │当初５年間 1.99％ │ └───────────────────┴─────────────┘ （注）６年目以降の適用金利は、５年経過後毎の金利見直しにより決定します。 ●銀行住宅融資●●●● 住宅ローン（元利均等） （平成15年11月 1日から適用） ┌─────┬───────┬───────────────────┐ │ │ 変動金利型 │ 固定金利選択型（％） │ │ 都市銀行 │ 10年超 │ ２年 ３年 ５年 10年 │ ├─────┼───────┼────┬────┬────┬────┤ │みずほ銀行│ 2.375% │ 2.00 │ 2.25 │ 2.90 │ 3.90 │ ├─────┼───────┼────┼────┼────┼────┤ │東京三菱 │ 2.375% │ 2.00 │ 2.25 │ 2.90 │ 3.90 │ ├─────┼───────┼────┼────┼────┼────┤ │ＵＦＪ銀行│ 2.375% │ 2.00 │ 2.25 │ 2.90 │ 3.80 │ ├─────┼───────┼────┼────┼────┼────┤ │三井住友 │ 2.375% │ 2.00 │ 2.25 │ 2.90 │ 3.90 │ ├─────┼───────┼────┼────┼────┼────┤ │りそな銀行│ 2.375% │ 2.10 │ 2.25 │ 2.90 │ 3.80 │ └─────┴───────┴────┴────┴────┴────┘ ┌─────┬───────┬───────────────────┐ │ │ 変動金利型 │ 固定金利選択型（％） │ │ 地方銀行 │ 10年超 │ ２年 ３年 ５年 10年 │ ├─────┼───────┼────┬────┬────┬────┤ │埼玉り銀行│ 2.375% │ 2.10 │ 2.25 │ 2.90 │ 3.80 │ ├─────┼───────┼────┼────┼────┼────┤ │横浜銀行 │ 2.375% │ ---- │ 2.25 │ 2.90 │ 3.90 │ ├─────┼───────┼────┼────┼────┼────┤ │関東銀行 │ 2.375% │ ---- │ 2.00 │ 2.35 │ 3.40 │ ├─────┼───────┼────┼────┼────┼────┤ │常陽銀行 │ 2.375% │ ---- │ 2.00 │ 2.35 │ 3.40 │ ├─────┼───────┼────┼────┼────┼────┤ │千葉銀行 │ 2.375% │ ---- │ 2.25 │ 2.90 │ 3.85 │ ├─────┼───────┼────┼────┼────┼────┤ │足利銀行 │ 2.625% │ ---- │ 2.25 │ 2.60 │ 3.30 │ └─────┴───────┴────┴────┴────┴────┘ ┌─────┬───────┬───────────────────┐ │ 信用金庫 │ 変動金利型 │ 固定金利選択型（％） │ │ 信用組合 │ 10年超 │ ２年 ３年 ５年 10年 │ ├─────┼───────┼────┬────┬────┬────┤ │中央労金 │ 1.775% │ ---- │ 1.60 │ 2.10 │ 3.10 │ └─────┴───────┴────┴────┴────┴────┘ （注）すべての銀行・商品を網羅したものではありません。 ------------------------------------------------------------------------ ■■■■■■■■■■■ 大上おすすめ便利グッズ ■■■■■■■■■■■■ ●資金計画診断システム●●●●無料ダウンロードできます。 提供・住宅金融公庫 http://www.jyukou.go.jp/yusi/shindan/shindan/ ●間取りプランナーミニ●●●●無料ダウンロードできます。 提供・The System http://www.sumainonet.com/s/s_top.html ●金利情報機関ニッキン●●●●銀行選びに大活躍です。 提供・金融ジャーナル社 http://www.nikkin.co.jp/index.html ●通信速度チェック ●●●●利用中回線の実行速度を計測。 提供・ソフトバンクＢＢ http://bb.softbankbb.co.jp/support/speed.php ------------------------------------------------------------------------ ■■■■■■■■■■■ ご 愛 読 に 感 謝 ■■■■■■■■■■■■ ●過 去 記 事 ●●●● 友の会かわら版のバックナンバーはホームページをご覧下さい。 http://www.daijyo.co.jp/estate/mail.html ●DAIJYO友の会●●●● 「DAIJYO友の会」会員様、全員に無料特典が新登場！ 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