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今、マンションを検討中ですが何か気を付ける事はありますか？ 何でも結構ですので教えて下さい。 ●回 答 ●●●● A:それではマンションを購入する際の注意点をご説明いたします。 1. 区分所有権とは 一棟のマンションの建物について各住戸部分は各区分所有者が単独所有します が、その他の躯体部分（例えば廊下、階段、エントランス等）のように各区分所 有者が単独所有できない部分があります。また一体不可分の一棟の建物を区分所 有するのですから、建物やその敷地等を共同管理する必要が生じます。こうした 複雑な建物の所有関係や建物・敷地を管理する機構・方法等について規定してい る法律が「建物の区分所有等に関する法律（区分所有法）」です。つまり区分所 有の対象となる一棟の建物は、専有部分と共用部分とから成り立ち、その権利関 係は次の通りとなっています。 (1)区分所有権と専有部分 一棟の建物の各部分が、隔壁や階層等により構造上独立区分され、かつ、独立 して住居や店舗等の用途に利用できる場合には、各部分ごとに独立した所有権の 対象となります。これを「区分所有権」といい、その目的となる建物の部分を「 専有部分」といいます。 (2)共用部分と共有持分 専有部分に属さない部分は「共用部分」と呼ばれます。屋上、階段、配管、エ レベーター、冷暖房施設などで専有部分に属さない部分は法定共用部分といわれ ています。それに対し集会室・倉庫など、専有部分となる要件は備わっているの ですが、規約で共用部分にする規約共用部分があります。これらの共用部分は原 則として区分所有者全員の共有となり、その持分の割合は原則として区分所有者 の有する専有部分の床面積割合によります。 (3)区分所有権と敷地利用権 自分の専有部分を敷地の上に所有しておくためには、敷地に対する権利がなけ ればなりません。この権利を敷地利用権といいます。敷地利用権は、原則として 建物の専有部分と切り離して処分することはできません。 2. 管理規約とは 「管理規約」は区分所有者の円滑な共同生活の維持のために、区分建物や敷地 の管理・使用に関して区分所有者が自主的に定めたルールで、区分所有者および 議決権の各４分の３以上の多数による集会の決議で設定できることになっていま す。例えばマンションの専有部分は住宅の用以外に使用してはならないとか、敷 地のある特定箇所を駐車場として使用させるといった事項等を規約で決めていき ます。新築の分譲マンションなどでは、分譲業者が作成した管理規約案を予め購 入者に提示し、購入者に対し承認を得る方式（規約承認販売方式といいます）が 取られることが多いようです。管理規約には次のような特徴がありますので、必 ず事前に確認するようにしましょう。 (1)絶大な規約の効力 「規約」が適法に設定されたならば、先ず区分所有者全員に対して効力を持ち ます。その規約の設定に反対した区分所有者にも当然その効力は及びます。とこ ろがこの規約は一度設定されると、その後専有部分を買い受けた新しい区分所有 者（特定承継人）やその専有部分の相続を受けた人（包括承継人）に対しても規 約の効力は及ぶのです。さらにその専有部分を借り受けている賃借人や区分所有 者の同居人等の占有者をも拘束します。 「契約」と一般に呼ばれているものは契約当事者のみを拘束しますが、「規約 」は上記のような強力な効力を持つのです。 (2)使用細則も規約の一部 建物の共用部分や共有の敷地に関して規約が効力を持つのは当然としても、自 分の単独所有権の対象となっている専有部分の使用についても規約は効力を持ち ます。専有部分の遵守事項については、規約の細則として使用細則が決められ、 注意事項と禁止事項が詳細に定められます。ペットなどの飼育禁止の規定もその 一部ですから、ペットを飼いたい方は必ず確認が必要です。 3. 専用使用権について マンションのような区分建物の共用部分や敷地の一部について、特定の区分所有 者や区分所有者以外の第三者が、定められた用法に従って排他的に使用収益する 権利を専用使用権と呼んでいます。この専用使用権は、正当な手続きを経て設定 された規約で定めることが必要です。例えば専用使用権には次のようなものがあ ります。 (1)共用部分の専用使用権 １階のピロティ部分を駐車場として使用する。塔屋に広告塔を設置する。陸屋 根を利用したルーフ・バルコニー、ベランダ等を一定の区分所有者に専用使用さ せる等多岐にわたります。 (2)敷地の専用使用権 敷地の一定範囲を駐車場として専用使用するとか、１階部分に位置する区分所 有者に専用庭をつけて使用させるといった権利です。 (3)専用使用権の問題点 共用部分や敷地の専用使用権を有する者からは通常専用使用の対価や専用使用 料を徴収します。その対価が共有者たる区分所有者のために活用または貯蓄され ているかどうかが一番の問題となります。こうしたものが管理組合収入となって いるのなら、将来の修繕費積立金や管理費に充当されますから望ましい姿といえ るでしょう。 4. 中古マンションの修繕計画はどうなっているか 建物の小修繕、設備の部品交換等は日常的に発生する修繕項目として通常の管 理費一般会計で処理されます。しかし年月が経過すると建物の部位について大規 模修繕が必要になってきます。例えば、外装工事、防水工事、鉄部塗装替え工事 、給水管更生工事のような大規模なものは工期も長期になり費用もかさみますの で、計画的に実行する必要があります。そのためには次のような事柄が重要にな ってきます。 (1)修繕積立金は貯えられているか 大規模な修繕を行うには相応の費用が必要となります。区分所有者がその費用 を一括して負担することは困難ですから、毎月修繕費用を積立てています（修繕 積立金といいます）。この費用がどのくらい積立てられているのかという点は必 ずチェックしておきたいものです。 (2)修繕計画はどのようなものか 過去にはどのような大規模修繕が実施されたのかまた、今後の修繕はどのよう に計画されているのかということも重要です。せっかく購入したマンションも管 理状態が不適切ですと、老朽化が進行してしまいます。資産を維持するという観 点からも修繕計画を含む管理体制をチェックしておきたいものです。 (3)マンションの建替え措置 特に都心では老朽化したマンションが目立ち始め、建替え等の論議を呼んでい るようです。老朽化したり、地震などで損傷したマンション等で復旧に多額の費 用がかかる場合には、建替えた方が良い場合もありますが、建替えを行うために は、区分所有者および議決権の５分の４の賛成が必要であり、意見調整が困難な ケースも多いようです。マンションを購入した場合、将来的にはこのような問題 点を含んでいることを理解しておきましょう。また、マンションの良好な居住環 境の確保を図るため、マンションの建替組合の設立や権利変換手続きによる関係 権利の円滑な移行等の措置を講ずることを目的に「マンションの建替えの円滑化 等に関する法律」が施行されています。 これらのことは管理会社の問い合わせたり、売主にヒアリングするなどして調 査することになります。媒介を依頼する不動産会社にお願いしましょう。 5. 中古マンションの前所有者の滞納管理費はどうなるか 中古マンションを購入したところ、管理組合から売主が滞納していた管理費を 請求されたような場合、どう対処していけばよいものでしょうか。 (1)マンションと管理費 マンションの共用部分や共有施設、さらにその敷地の維持管理に充当するため の費用が管理費です。この費用は、各区分所有者がその持分に応じて負担する義 務を負っています。管理費の滞納は区分所有者としての債務不履行となり、前所 有者が管理費を未納のまま区分所有関係から離脱すると、新たな区分所有者たる 特定承継人がその債務を引継ぎ、滞納管理費の支払いを求められます。 (2)管理費の未納だけではない留意点 管理費とは別個に徴収される大規模修繕費にも注意しておきたいものです。新 築後かなり経過しているマンションではリフォームを行い、外壁装や給排水管等 の装いを新たにして建物の維持管理に努めています。こうした費用は区分所有者 から徴収されていますが、必ずしも前所有者が支払っているとは限りません。こ うした修繕費の未納も中古マンションの売買では留意しておきたいものです。 (3)媒介業者は説明の義務がある 中古マンションを購入する場合には、宅建業法第３５条規定により、不動産会 社は重要事項として「計画修繕積立金の定め及び積立額」と「通常の管理費」に ついて買主に説明する義務を負っています。未納金額がある場合には、その処理 方法について取決めを行っておく必要があります。 ※長文にて失礼しました。 ご不明な点は信頼できる不動産屋さんや当社の営業マンに相談してみて下さい。 ------------------------------------------------------------------------ ■■■■■■■■■■■ 金 利 の お 話 し ■■■■■■■■■■■■ ●住宅金融公庫●●●● マイホーム新築資金・建売住宅購入資金・マンション購入資金 中古住宅購入資金 ・分譲住宅購入資金・リフォームローン （平成15年11月21日から適用） ┌─────┬──────┬──────┬──────┬──────┐ │ 区 分 │住宅融資額 │特別加算額 │債券(3年積立│債券(5年積立│ │住宅床面積│10年 以降│10年 以降│10年 以降│10年 以降│ ├──┬──┼──────┼──────┼──────┼──────┤ │175 │適用│2.70% 3.50%│ │ │2.70% 3.50%│ │ ㎡ ├──┼──────┤ │2.90% 3.50%├──────┤ │以下│以外│2.80% 3.50%│ │ │2.80% 3.50%│ ├──┴──┼──────┤3.70% 3.70%├──────┼──────┤ │175㎡超 │ │ │ │ │ ├─────┤3.30% 3.50%│ │3.30% 3.50%│3.30% 3.50%│ │住ひろがり│ │ │ │ │ └─────┴──────┴──────┴──────┴──────┘ ●年金住宅融資●●●● 新築・新築住宅購入・中古住宅購入 （平成15年11月21日から適用） ┌─────┬──────┬──────┬──────┬──────┐ │ 区 分 │返済25年以内│返済30年以上│段階当初10年│段階11年以降│ │住宅床面積│一般 特別│一般 特別│一般 特別│一般 特別│ ├──┬──┼──────┼──────┼──────┼──────┤ │新築│~175│2.97% 3.46%│3.11% 3.47%│2.81% 3.13%│3.36% 3.75%│ │Re ├──┼──────┼──────┼──────┼──────┤ │Use │175~│3.24% 3.76%│3.28% 3.77%│3.04% 3.41%│3.48% 4.06%│ ├──┼──┼──────┼──────┼──────┼──────┤ │リフ│~175│2.97% 3.46%│----- -----│2.81% 3.13%│3.36% 3.75%│ │ォー├──┼──────┼──────┼──────┼──────┤ │ム │175~│3.24% 3.46%│----- -----│3.04% 3.13%│3.48% 3.75%│ ├──┼──┼──────┼──────┼──────┼──────┤ │バリ│~175│2.67% 3.46%│2.81% 3.47%│2.76% 3.13%│2.85% 3.75%│ │アフ├──┼──────┼──────┼──────┼──────┤ │リー│175~│3.04% 3.66%│3.08% 3.67%│2.84% 3.31%│3.28% 3.96%│ ├──┴──┼──────┴──────┼──────┴──────┤ │親子助合い│ 3.18% │ ------ │ └─────┴─────────────┴─────────────┘ ●財形住宅融資●●●● 財形住宅・財形田園住宅 （平成15年10月 1日から適用） ┌───────────────────┬─────────────┐ │ 対 象 │融資金利（５年固定金利制）│ ├──┬────────────────┼─────────────┤ │ 財 │融資額のうち７１０万円以下の部分│当初５年間 1.69％ │ │ ├────────────────┼─────────────┤ │ 形 │融資額のうち７１０万円超える部分│当初５年間 1.69％ │ ├──┴────────────────┼─────────────┤ │財形田園住宅 │当初５年間 1.99％ │ └───────────────────┴─────────────┘ （注）６年目以降の適用金利は、５年経過後毎の金利見直しにより決定します。 ●銀行住宅融資●●●● 住宅ローン（元利均等） （平成15年11月 1日から適用） ┌─────┬───────┬───────────────────┐ │ │ 変動金利型 │ 固定金利選択型（％） │ │ 都市銀行 │ 10年超 │ ２年 ３年 ５年 10年 │ ├─────┼───────┼────┬────┬────┬────┤ │みずほ銀行│ 2.375% │ 2.00 │ 2.25 │ 2.90 │ 3.90 │ ├─────┼───────┼────┼────┼────┼────┤ │東京三菱 │ 2.375% │ 2.00 │ 2.25 │ 2.90 │ 3.90 │ ├─────┼───────┼────┼────┼────┼────┤ │ＵＦＪ銀行│ 2.375% │ 2.00 │ 2.25 │ 2.90 │ 3.80 │ ├─────┼───────┼────┼────┼────┼────┤ │三井住友 │ 2.375% │ 2.00 │ 2.25 │ 2.90 │ 3.90 │ ├─────┼───────┼────┼────┼────┼────┤ │りそな銀行│ 2.375% │ 2.10 │ 2.25 │ 2.90 │ 3.80 │ └─────┴───────┴────┴────┴────┴────┘ ┌─────┬───────┬───────────────────┐ │ │ 変動金利型 │ 固定金利選択型（％） │ │ 地方銀行 │ 10年超 │ ２年 ３年 ５年 10年 │ ├─────┼───────┼────┬────┬────┬────┤ │埼玉り銀行│ 2.375% │ 2.10 │ 2.25 │ 2.90 │ 3.80 │ ├─────┼───────┼────┼────┼────┼────┤ │横浜銀行 │ 2.375% │ ---- │ 2.25 │ 2.90 │ 3.90 │ ├─────┼───────┼────┼────┼────┼────┤ │関東銀行 │ 2.375% │ ---- │ 2.00 │ 2.35 │ 3.40 │ ├─────┼───────┼────┼────┼────┼────┤ │常陽銀行 │ 2.375% │ ---- │ 2.00 │ 2.35 │ 3.40 │ ├─────┼───────┼────┼────┼────┼────┤ │千葉銀行 │ 2.375% │ ---- │ 2.25 │ 2.90 │ 3.85 │ ├─────┼───────┼────┼────┼────┼────┤ │足利銀行 │ 2.625% │ ---- │ 2.25 │ 2.40 │ 2.85 │ └─────┴───────┴────┴────┴────┴────┘ ┌─────┬───────┬───────────────────┐ │ 信用金庫 │ 変動金利型 │ 固定金利選択型（％） │ │ 信用組合 │ 10年超 │ ２年 ３年 ５年 10年 │ ├─────┼───────┼────┬────┬────┬────┤ │中央労金 │ 1.775% │ ---- │ 1.60 │ 2.10 │ 3.10 │ └─────┴───────┴────┴────┴────┴────┘ （注）すべての銀行・商品を網羅したものではありません。 ------------------------------------------------------------------------ ■■■■■■■■■■■ 大上おすすめ便利グッズ ■■■■■■■■■■■■ ●資金計画診断システム●●●●無料ダウンロードできます。 提供・住宅金融公庫 http://www.jyukou.go.jp/yusi/shindan/shindan/ ●間取りプランナーミニ●●●●無料ダウンロードできます。 提供・The System http://www.sumainonet.com/s/s_top.html ●金利情報機関ニッキン●●●●銀行選びに大活躍です。 提供・金融ジャーナル社 http://www.nikkin.co.jp/index.html ●通信速度チェック ●●●●利用中回線の実行速度を計測。 提供・ソフトバンクＢＢ http://bb.softbankbb.co.jp/support/speed.php ------------------------------------------------------------------------ ■■■■■■■■■■■ ご 愛 読 に 感 謝 ■■■■■■■■■■■■ ●過 去 記 事 ●●●● 友の会かわら版のバックナンバーはホームページをご覧下さい。 http://www.daijyo.co.jp/estate/mail.html ●DAIJYO友の会●●●● 「DAIJYO友の会」会員様、全員に無料特典が新登場！ ホームページにて検索結果の詳細資料が簡単に閲覧できる様になりました！ ┌──────────────────────────────────┐ │ ホームページアドレス http://www.daijyo.co.jp │ │左側にあります「黄色と緑色」のボタンから検索ページにお入りください。│ └──────────────────────────────────┘ ※ 12月の検索パスワードは「****」です。 ※ １月の検索パスワードは「****」です。 （サーバー容量の関係で画像データはまだ少な目です） 以上です。 それでは失礼致します。 _/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/ 株式会社 大上エステート 取引業免許 茨城県知事(3)005311 牛久本店 〒300-1207 茨城県牛久市ひたち野東28-2 フリーダイヤル 0120-32-5896 TEL 029-874-5555 FAX 029-874-9887 守谷支店 〒302-0127 茨城県守谷市松ヶ丘7-1-5 フリーダイヤル 0120-69-8523 TEL 0297-47-8858 FAX 0297-47-8859 ホームページ http://www.daijyo.co.jp 携帯用ページ http://www.daijyo.co.jp/i/ E-MAILお客様用 estate@daijyo.co.jp 営業時間 AM9:00～PM6:00 定休日 毎週水曜日 _/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/ |