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| DAIJYO ESTATE 友の会かわら版 ※ このメールはBCCでお送り致しております。 平素はお引立て頂き誠に有難う御座います。 かわら版では「不動産関連」のお役に立つニュースをお送り致しております。 内容に付きましてのご質問、又は、このメールが不要な場合は、お手数ですが E-Mail＜estate@daijyo.co.jp＞までご連絡下さい。宜しくお願い致します。 ※ 詳しくは 大上エステート の ホームページ をご覧下さい。 ├─ＰＣ用→ http://www.daijyo.co.jp ←───┤ └─携帯用→ http://www.daijyo.co.jp/i/ ←───┘ ┏━┏━┏━┏━┏━┏━┏━┏━┏━┏━┏━┏━┏━┏━ ┃Ｄ┃Ａ┃Ｉ┃Ｊ┃Ｙ┃Ｏ┃＠┃友┃の┃会┃か┃わ┃ら┃版 ------------------------------------------------------------------------ 電子メールソフトの表示フォントを「Ｐ」の付いていない文字にすると 罫線表の間隔がピッタリ揃います。（例＞ＭＳゴシック、ＭＳ明朝、など） ------------------------------------------------------------------------ ■■■■■■■■■■■ 01月 の検索パスワード ■■■■■■■■■■■■ ●DAIJYO友の会●●●● 「DAIJYO友の会」会員様、全員に無料特典が新登場！ ホームページにて検索結果の詳細資料が簡単に閲覧できる様になりました！ ┌今月の検索パスワード───────（＊＊＊＊）┐ │ ■■■ ■■■ ■■■ ■■■ │ │ ■■■ ■■■ ■■■ ■■■ │ │ ■■■ ■■■ ■■■ ■■■ │ │ ■■■ ■■■ ■■■ ■■■ │ │ ■■■ ■■■ ■■■ ■■■ │ └───────────────────────┘ ------------------------------------------------------------------------ ■■■■■■■■■■■ 不 動 産 Ｑ ＆ Ａ ■■■■■■■■■■■■ ●ご 質 問 ●●●● Q:今年３５歳に成るのを期にマイホーム購入を真剣に考えようと思っています。 今、土地や建物を選ぶのに最低限知っておかなければならない法律などを教えて 下さい。 ●回 答 ●●●● A:それでは知っておきたい法令上の制限をご説明いたします。 1. 用途地域によって建物の用途が決まる 土地利用をすべて私人の判断に任せると、良好な住宅地の中に突然摩天楼のよ うな高い建物が建てられたり、騒音や悪臭を発する工場が突如できたりして環境 が破壊されます。こうした事態にならないように法律で多くの地域地区を定め、 建物用途の純化と環境との整合を図っています。 地域地区の代表的なものが用途地域で、全部で１２種類あります。良好な住宅 環境の確保や商工業の利便の増進を目指し、地域別に一定の用途の建物の建築を 制限しています。用途地域内の建築物の用途制限を簡単にまとめると以下の表の ようになります。 ┌──────────┬─┬─┬─┬─┬─┬─┬─┬─┬─┬─┬─┬─┐ │ 用途地域 │第│第│第│第│第│第│準│近│商│準│工│工│ │ │１│２│１│２│１│２│住│隣│業│工│業│業│ │ │種│種│種│種│種│種│居│商│地│業│地│専│ │ │低│低│中│中│住│住│地│業│域│地│域│用│ │ │層│層│高│高│居│居│域│地│ │域│ │地│ │ │住│住│層│層│地│地│ │域│ │ │ │域│ │ │居│居│住│住│域│域│ │ │ │ │ │ │ │ │専│専│居│居│ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │用│用│専│専│ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │地│地│用│用│ │ │ │ │ │ │ │ │ │ 例示 │域│域│地│地│ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │域│域│ │ │ │ │ │ │ │ │ ├──────────┼─┼─┼─┼─┼─┼─┼─┼─┼─┼─┼─┼─┤ │住居（共同住宅） │○│○│○│○│○│○│○│○│○│○│○│×│ ├──────────┼─┼─┼─┼─┼─┼─┼─┼─┼─┼─┼─┼─┤ │大学・病院 │×│×│○│○│○│○│○│○│○│○│×│×│ ├──────────┼─┼─┼─┼─┼─┼─┼─┼─┼─┼─┼─┼─┤ │保育・浴場・診療所 │○│○│○│○│○│○│○│○│○│○│○│○│ ├──────────┼─┼─┼─┼─┼─┼─┼─┼─┼─┼─┼─┼─┤ │店舗・事務所※１ │×│×│○│○│○│○│○│○│○│○│○│*2│ ├──────────┼─┼─┼─┼─┼─┼─┼─┼─┼─┼─┼─┼─┤ │麻雀・パチンコ屋 │×│×│×│×│×│○│○│○│○│○│○│×│ ├──────────┼─┼─┼─┼─┼─┼─┼─┼─┼─┼─┼─┼─┤ │劇場・映画館※３ │×│×│×│×│×│×│×│×│×│○│○│×│ ├──────────┼─┼─┼─┼─┼─┼─┼─┼─┼─┼─┼─┼─┤ │工場※４ │×│×│×│×│×│×│×│×│×│×│○│○│ └──────────┴─┴─┴─┴─┴─┴─┴─┴─┴─┴─┴─┴─┘ ※１：床面積が500m2以内の一定の店舗、飲食店等 ※２：物品販売店舗、飲食店が建築禁止 ※３：客室の床面積の合計が200m2以上の場合 ※４：危険性が大きいか又は著しく環境を悪化させるおそれがある工場 ● 補助的地域地区の制限はどのようなものか 用途地域の制限に重ねて、環境保持や合理的な土地利用を目的に補助的地域地 区を定めている場合があります。例えば、市街地の環境を維持し、土地利用の増 進を図るため、建物の高さの最高限度や最低限度を定めた「高度利用地区」や、 京都や鎌倉のように歴史的風土の維持を行いたい地区には「歴史的風土特別保存 地区」、用途地域内において市街地の環境を維持し、又は土地利用の増進を図る 「高度地区」等さまざまな制限がかけられている場合があります。 用途地域、補助的地域地区等は宅地建物取引業法の規定により購入前には必ず 説明をすることが義務づけられていますので、不明点は質問するようにしましょ う。 2. 市街化調整区域に注意しよう 自然的・社会的条件等を勘案して、一体の都市として総合的に整備・開発・保 全する必要がある区域について、「都市計画区域」を都道府県が指定し、無秩序 な市街化を防止し、計画的な市街化を図るため、市街化区域と市街化調整区域に 区分しています。 市街化区域は、簡単に言うと「マイホームに選べる土地」といえます。既に市 街地を形成している区域やおおむね１０年以内に優先的かつ計画的に市街化を図 るべき区域が市街化区域として指定されているからです。 市街化調整区域は、建物が原則建てられない土地です。市街化を抑制する区域 ですから、原則として開発行為や建物の建築が禁止されているのです。 ● 原野商法に気を付けよう 市街化調整区域ではない都市計画区域外の土地が全国に７５％もあります。こ うした土地のうちで資産価値のない原野や山林を「値上がり確実」などとうそぶ き、法外な値段で売る原野商法に注意しましょう。 ● 市街化調整区域の利用制限の表示義務規定 多くの制限を受ける市街化調整区域の土地については、公正競争規約により、 「市街化調整区域。宅地の造成および建物の建築はできません。」と２４級（６ ｍｍ四方の大きさ）以上の文字で表示し、これと矛盾する表示をしてはならない とされています。 例えば「現在は宅地の造成、建物の建築ができません。」という紛らわしい表 現での表示も禁止されています。 3. 建ぺい率・容積率とは何か 土地には用途地域の制限のように建物の使われ方を規制するもののほか、建物 の規模や形態そのものを規制する形態規制があります。この規制のなかに、「容 積率」と「建ぺい率」等がでてきます。 (1)容積率（建築基準法第５２条） 「建築物の延べ床面積の敷地面積に対する割合」を容積率といいます。市街地 の地価は高く土地は限られているため、有効に利用される必要があります。しか し建物のボリュームを規制しないと公共施設の整備水準以上に建物が建ち、道路 が混雑したり、下水道が溢れたりして良好な環境を維持できなくなります。そこ で容積率の制限を用途地域別に定めています。住居系の用途地域の容積率最高限 度は下表の通りです。また、接道している道路の幅員によって容積率は制限を受 けますので、その詳細は『４．「道路」で土地の価値が決まる』を参照してくだ さい。 住居系の用途地域の容積率最高限度 用途地域 容積率 (%) ┌─────────────────┬────────────────┐ │第一種（第二種）低層住居専用地域 │50、60、80、100、150、200 │ ├─────────────────┼────────────────┤ │第一種（第二種）中高層住居専用地域│100、150、200、300、400、500 │ ├─────────────────┼────────────────┤ │第一種（第二種）住居地域 │ │ │準住居地域 │100、150、200、300、400、500 │ └─────────────────┴────────────────┘ ※複数の数値がある容積率は、都市計画法で定められています。 (2)建ぺい（蔽）率（建築基準法第５３条） 「建築物の建築面積の敷地面積に対する割合」を建ぺい率といいます。真上か ら敷地（建築物）を見おろした場合の「敷地が建物で蔽われている比率」が建ぺ い率なのです。 市街地は地価が高いため、容積率だけでなく建ぺい率も高くなりがちです。こ れを放置しておくと敷地目一杯に建物が建てられ日照・通風・防災等良好な環境 や安全性を確保できなくなります。そこで建ぺい率の制限を用途地域別に定めて おり、住居系の用途地域の建ぺい率の最高限度は下表のとおりとなっています。 住居系の用途地域の建ぺい率の最高限度 用途地域 建ぺい率 (%) ┌─────────────────┬────────────────┐ │第一種（第二種）低層住居専用地域 │ │ │第一種（第二種）中高層住居専用地域│30、40、50、60 │ ├─────────────────┼────────────────┤ │第一種（第二種）住居地域 │ │ │準住居地域 │50、60、80 │ └─────────────────┴────────────────┘ ※複数の数値がある建ぺい率は、都市計画法で定められています。 この容積率、建ぺい率などに違反しているものを違反建築物と呼び、特定行政 庁から、建築の除却、移転、改築、使用禁止などの措置を命じられることがあり ます。十分に調査してください。また、新築当初は適法だったものの、その後の 法令の改正に適合していない既存不適格建築物でないかも調べておいて下さい。 4. 「道路」で土地の価値が決まる 不動産の善し悪しを判断する上で、その土地の「道路付け」は極めて重要な要 素となっています。自分の敷地に建物を建てるには、その敷地が建築基準法上の 「道路」に接していなければならないのです。 建築基準法では、道路法等による幅員４ｍ以上の道路が道路として取り扱われ 、例外として一部４ｍ未満のものも道路として認めています。こうした道路に敷 地が２ｍ以上接していないと、建物は原則として建てられません。これを「接道 義務」といいます。道路と土地の関係で注意しておく点は次の通りです。 (1)４ｍ未満の道路とセットバック規定 幅員４ｍ未満で特定行政庁が道路として指定した既存道路は「２項道路」等と 呼ばれ、道路の中心線から２ｍ下がった線が道路の境界線とみなされます。 道路の片側に川や崖がある場合には、その境界線から４ｍ後退したところが道 路境界線とみなされます。 (2)容積率と道路の関係 わが国の市街地道路は幅員の狭い道路が多いため、用途地域によって定められ た容積率がそのまま認められないことがあります。そこに関係してくるのが道路 なのです。 前面道路の幅員が１２ｍ未満の場合の容積率は、その幅員の数値に１０分の４ （住居系用途地域の場合）を乗じた数値と都市計画で定められている容積率のう ち、どちらか低い数値以下でなければなりません。 (3)容積率の緩和措置 以下のようなケースでは、容積率が緩和されることもあります。詳細は不動産 会社等の専門家にお問い合わせください。 ・特定道路（幅員１５ｍ以上の道路）までの道路距離が７０ｍ以内で、かつ前面 道路の幅員が６ｍ以上１２ｍ未満である場合一定の算式により求めた数値を前 面道路の幅員に加算して容積率の制限を計算する事ができる。 ・一定の用途地域においては特定行政庁が都道府県都市計画審議会の審議を経て 定める区域内の建築物については前面道路の幅員による容積率制限（『（２） 容積率と道路の関係』で説明した「道路幅員」乗じる１０分の４の数値）が緩 和される。 ・第一種住居地域等における住宅で空地及び敷地規模等が一定規模以上のものに ついては、都市計画で定めた容積率の１．５倍を限度としてその容積率を緩和 できる。 (4)建物の高さの制限と道路の関係 住宅の良好な環境の確保や日照の確保などを目的に建物の高さについても次の ような各種の制限が行われています。詳細については不動産会社等の専門家にお 問い合わせください。 ・第一種、第二種低層住居専用地域内の高さは、１０ｍまたは１２ｍのうち、都 市計画で定められた建築物の高さの限度を超えることはできない。 ・道路高さ制限…前面道路の反対側から一定の距離の範囲内で建築物の高さを制 限するもの ・隣地高さ制限…隣地境界線から一定の距離の範囲内で建築物の高さを制限する もの ・北側高さ制限…真北方向の隣地境界線から一定の距離の範囲内で建築物の高さ を制限するもの ・日影規制…一定の中高層建築物が周囲の敷地に日影を落とす時間を制限するこ とによって、住宅地の日照の確保を図ろうとするもの ※長文にて失礼しました。 ご不明な点は信頼できる不動産屋さんや当社の営業マンに相談してみて下さい。 ------------------------------------------------------------------------ ■■■■■■■■■■■ 金 利 の お 話 し ■■■■■■■■■■■■ ●住宅金融公庫●●●● マイホーム新築資金・建売住宅購入資金・マンション購入資金 中古住宅購入資金 ・分譲住宅購入資金・リフォームローン （平成15年11月21日から適用） ┌─────┬──────┬──────┬──────┬──────┐ │ 区 分 │住宅融資額 │特別加算額 │債券(3年積立│債券(5年積立│ │住宅床面積│10年 以降│10年 以降│10年 以降│10年 以降│ ├──┬──┼──────┼──────┼──────┼──────┤ │175 │適用│2.60% 3.50%│ │ │2.60% 3.50%│ │ ㎡ ├──┼──────┤ │2.80% 3.50%├──────┤ │以下│以外│2.70% 3.50%│ │ │2.70% 3.50%│ ├──┴──┼──────┤3.60% 3.60%├──────┼──────┤ │175㎡超 │ │ │ │ │ ├─────┤3.20% 3.50%│ │3.20% 3.50%│3.20% 3.50%│ │住ひろがり│ │ │ │ │ └─────┴──────┴──────┴──────┴──────┘ ●年金住宅融資●●●● 新築・新築住宅購入・中古住宅購入 （平成15年11月21日から適用） ┌─────┬──────┬──────┬──────┬──────┐ │ 区 分 │返済25年以内│返済30年以上│段階当初10年│段階11年以降│ │住宅床面積│一般 特別│一般 特別│一般 特別│一般 特別│ ├──┬──┼──────┼──────┼──────┼──────┤ │新築│~175│2.91% 3.36%│3.06% 3.37%│2.77% 3.08%│3.31% 3.61%│ │Re ├──┼──────┼──────┼──────┼──────┤ │Use │175~│3.17% 3.66%│3.24% 3.67%│3.00% 3.37%│3.44% 3.92%│ ├──┼──┼──────┼──────┼──────┼──────┤ │リフ│~175│2.91% 3.36%│----- -----│2.77% 3.08%│3.31% 3.61%│ │ォー├──┼──────┼──────┼──────┼──────┤ │ム │175~│3.17% 3.36%│----- -----│3.00% 3.08%│3.44% 3.61%│ ├──┼──┼──────┼──────┼──────┼──────┤ │バリ│~175│2.61% 3.36%│2.76% 3.37%│2.71% 3.08%│2.80% 3.61%│ │アフ├──┼──────┼──────┼──────┼──────┤ │リー│175~│2.97% 3.56%│3.04% 3.57%│2.80% 3.27%│3.24% 3.82%│ ├──┴──┼──────┴──────┼──────┴──────┤ │親子助合い│ 3.14% │ ------ │ └─────┴─────────────┴─────────────┘ ●財形住宅融資●●●● 財形住宅・財形田園住宅 （平成16年 1月 1日から適用） ┌───────────────────┬─────────────┐ │ 対 象 │融資金利（５年固定金利制）│ ├──┬────────────────┼─────────────┤ │ 財 │融資額のうち７１０万円以下の部分│当初５年間 1.52％ │ │ ├────────────────┼─────────────┤ │ 形 │融資額のうち７１０万円超える部分│当初５年間 1.52％ │ ├──┴────────────────┼─────────────┤ │財形田園住宅 │当初５年間 1.82％ │ └───────────────────┴─────────────┘ （注）６年目以降の適用金利は、５年経過後毎の金利見直しにより決定します。 ●銀行住宅融資●●●● 住宅ローン（元利均等） （平成16年 1月 1日から適用） ┌─────┬───────┬───────────────────┐ │ │ 変動金利型 │ 固定金利選択型（％） │ │ 都市銀行 │ 10年超 │ ２年 ３年 ５年 10年 │ ├─────┼───────┼────┬────┬────┬────┤ │みずほ銀行│ 2.375% │ 2.00 │ 2.25 │ 2.85 │ 3.80 │ ├─────┼───────┼────┼────┼────┼────┤ │東京三菱 │ 2.375% │ 2.00 │ 2.25 │ 2.85 │ 3.80 │ ├─────┼───────┼────┼────┼────┼────┤ │ＵＦＪ銀行│ 2.375% │ 2.00 │ 2.25 │ 2.85 │ 3.70 │ ├─────┼───────┼────┼────┼────┼────┤ │三井住友 │ 2.375% │ 2.00 │ 2.25 │ 2.85 │ 3.80 │ ├─────┼───────┼────┼────┼────┼────┤ │りそな銀行│ 2.375% │ 2.10 │ 2.25 │ 2.85 │ 3.70 │ └─────┴───────┴────┴────┴────┴────┘ ┌─────┬───────┬───────────────────┐ │ │ 変動金利型 │ 固定金利選択型（％） │ │ 地方銀行 │ 10年超 │ ２年 ３年 ５年 10年 │ ├─────┼───────┼────┬────┬────┬────┤ │埼玉り銀行│ 2.375% │ 2.10 │ 2.25 │ 2.85 │ 3.70 │ ├─────┼───────┼────┼────┼────┼────┤ │横浜銀行 │ 2.375% │ ---- │ 2.25 │ 2.85 │ 3.80 │ ├─────┼───────┼────┼────┼────┼────┤ │関東銀行 │ 2.375% │ ---- │ 2.00 │ 2.25 │ 3.30 │ ├─────┼───────┼────┼────┼────┼────┤ │常陽銀行 │ 2.375% │ ---- │ 2.00 │ 2.35 │ 3.40 │ ├─────┼───────┼────┼────┼────┼────┤ │千葉銀行 │ 2.375% │ ---- │ 2.25 │ 2.85 │ 3.75 │ ├─────┼───────┼────┼────┼────┼────┤ │足利銀行 │ 2.625% │ ---- │ 2.25 │ 2.40 │ 3.00 │ └─────┴───────┴────┴────┴────┴────┘ ┌─────┬───────┬───────────────────┐ │ 信用金庫 │ 変動金利型 │ 固定金利選択型（％） │ │ 信用組合 │ 10年超 │ ２年 ３年 ５年 10年 │ ├─────┼───────┼────┬────┬────┬────┤ │中央労金 │ 1.775% │ ---- │ 1.60 │ 2.10 │ 3.10 │ └─────┴───────┴────┴────┴────┴────┘ （注）すべての銀行・商品を網羅したものではありません。 ------------------------------------------------------------------------ ■■■■■■■■■■■ 大上おすすめ便利グッズ ■■■■■■■■■■■■ ●資金計画診断システム●●●●無料ダウンロードできます。 提供・住宅金融公庫 http://www.jyukou.go.jp/yusi/shindan/shindan/ ●間取りプランナーミニ●●●●無料ダウンロードできます。 提供・The System http://www.sumainonet.com/s/s_top.html ●金利情報機関ニッキン●●●●銀行選びに大活躍です。 提供・金融ジャーナル社 http://www.nikkin.co.jp/index.html ●通信速度チェック ●●●●利用中回線の実行速度を計測。 提供・ソフトバンクＢＢ http://bb.softbankbb.co.jp/support/speed.php ------------------------------------------------------------------------ ■■■■■■■■■■■ ご 愛 読 に 感 謝 ■■■■■■■■■■■■ ●過 去 記 事 ●●●● 友の会かわら版のバックナンバーはホームページをご覧下さい。 http://www.daijyo.co.jp/estate/mail.html ●DAIJYO友の会●●●● 「DAIJYO友の会」会員様、全員に無料特典が新登場！ ホームページにて検索結果の詳細資料が簡単に閲覧できる様になりました！ ┌──────────────────────────────────┐ │ ホームページアドレス http://www.daijyo.co.jp │ │左側にあります「黄色と緑色」のボタンから検索ページにお入りください。│ └──────────────────────────────────┘ ※ １月の検索パスワードは「****」です。 ※ ２月の検索パスワードは「****」です。 （サーバー容量の関係で画像データはまだ少な目です） 以上です。 それでは失礼致します。 _/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/ 株式会社 大上エステート 取引業免許 茨城県知事(3)005311 牛久本店 〒300-1207 茨城県牛久市ひたち野東28-2 フリーダイヤル 0120-32-5896 TEL 029-874-5555 FAX 029-874-9887 守谷支店 〒302-0127 茨城県守谷市松ヶ丘7-1-5 フリーダイヤル 0120-69-8523 TEL 0297-47-8858 FAX 0297-47-8859 ホームページ http://www.daijyo.co.jp 携帯用ページ http://www.daijyo.co.jp/i/ E-MAILお客様用 estate@daijyo.co.jp 営業時間 AM9:00～PM6:00 定休日 毎週水曜日 _/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/ |