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| DAIJYO ESTATE 友の会かわら版 ※ このメールはBCCでお送り致しております。 平素はお引立て頂き誠に有難う御座います。 かわら版では「不動産関連」のお役に立つニュースをお送り致しております。 内容に付きましてのご質問、又は、このメールが不要な場合は、お手数ですが E-Mail＜estate@daijyo.co.jp＞までご連絡下さい。宜しくお願い致します。 ※ 詳しくは 大上エステート の ホームページ をご覧下さい。 ├─ＰＣ用→ http://www.daijyo.co.jp ←───┤ └─携帯用→ http://www.daijyo.co.jp/i/ ←───┘ ┏━┏━┏━┏━┏━┏━┏━┏━┏━┏━┏━┏━┏━┏━ ┃Ｄ┃Ａ┃Ｉ┃Ｊ┃Ｙ┃Ｏ┃＠┃友┃の┃会┃か┃わ┃ら┃版 ------------------------------------------------------------------------ 電子メールソフトの表示フォントを「Ｐ」の付いていない文字にすると 罫線表の間隔がピッタリ揃います。（例＞ＭＳゴシック、ＭＳ明朝、など） ------------------------------------------------------------------------ ■■■■■■■■■■■ ３月 の検索パスワード ■■■■■■■■■■■■ ●DAIJYO友の会●●●● 「DAIJYO友の会」会員様、全員に無料特典が新登場！ ホームページにて検索結果の詳細資料が簡単に閲覧できる様になりました！ ┌今月の検索パスワード───────（＊＊＊＊）┐ │ ■■■ ■■■ ■■■ ■■■ │ │ ■■■ ■■■ ■■■ ■■■ │ │ ■■■ ■■■ ■■■ ■■■ │ │ ■■■ ■■■ ■■■ ■■■ │ │ ■■■ ■■■ ■■■ ■■■ │ └───────────────────────┘ ------------------------------------------------------------------------ ■■■■■■■■■■■ 不 動 産 Ｑ ＆ Ａ ■■■■■■■■■■■■ ●ご 質 問 ●●●● Q:今年３５歳に成るのを期にマイホーム購入を考えまして先日契約をしました。 次の作業と注意点を教えて下さい。 ●回 答 ●●●● A:それでは契約後の知っておきたい「売買代金の支払いと登記手続き」の注意事 項をご説明いたします。 1. 売買代金の支払いの流れ ■■■■■■■■■■■■ ある物件の購入意思を固め、その申込みから物件の引渡しを受けるまでにはさ まざまな名称で売買代金を支払います。一般的な代金支払いの流れは次の通りと なります。 (1)申込証拠金 その物件を購入したいとする意思表示のための証拠として、または、申込み順 位の確保のため、一般的に５万円～１０万円程度を不動産業者に預けることが多 いようです。 ↓ (2)手付金・・・・売買の本契約締結時 手付金は売買契約を締結する際に、契約当事者の一方から相手方に対して交付 される金銭その他の有価物をいいます。手付金は契約が約定どおり履行されると きは、売買代金の一部に充当されます。 ↓ (3)内金（中間金）・・・・買主の履行の着手 内金は売買代金の一部弁済金をいい、前払いの性格を持っています。売買代金 の全額を一時に支払わず、２回以上に分けて支払う場合の最終残代金以外のもの で、内入金とも呼ばれています。買主が売買代金の一部である内金を売主に支払 ったときには、買主は契約の履行に着手したことになり、売主は手付金を倍返し して契約解除ができなくなります。 ↓ (4)最終内金・・・・本物件の引渡し時 住宅金融公庫等の公的融資を利用する場合には、ローン実行よりも物件の引渡 しが先行します。従ってローン実行額以外の最終内入金は物件の引渡時に支払わ れます。支払い済みの手付金はこの時点で売主の履行の着手となり、最終内金に 充当されます。 ↓ (5)残代金・・・・・本物件の引渡し時または融資実行時 一部現金等による残代金は引渡し時に支払われます。住宅金融公庫、年金住宅 融資、財形住宅融資等による残代金の支払いは本物件引渡しの後に売主に支払わ れます。 2. 手付金等の保全措置とは何か ■■■■■■■■■■■■ 手付金を支払ったのにもかかわらず、売主が破産してしまい債権者が物件を差 し押さえてしまったような場合、買主は物件取得もできず、支払済みの手付金等 も返還されないなど不測の損害を受けます。そこで宅建業法では一定の要件を満 たした場合は不動産会社に手付金等の保全措置を講じるよう義務づけています。 ・保全の方法 保全措置には次の三つがあります。 ・銀行等による保証委託契約 ・保険事業者による保証保険契約 ・指定保管機関による保管（完成物件のみ） 手付金の額が少額の場合等は、この保全措置を講じる義務は不動産会社にあり ません。また、工事完了前の売買の場合と完了後の売買の場合では、手付金の額 により保全措置を講ずるか否かの差異があります。 3. 保全措置を講じなくていい場合 ■■■■■■■■■■■■ (1) 取引物件である宅地や建物について買主への所有権移転登記がなされている ようなとき (2) 受領しようとする手付金等の額が宅地造成や建物の工事の完了前の売買で は５％以下で、かつ１千万円以下の場合、完了後の場合で１０％以下で、かつ 1,000万円以下のとき。 なお、工事が完成しているか否かについては、売買契約時において判断されま す。工事の完了とは単に外観上の工事だけでなく、内装等の工事が完了しており 、引渡しが可能な状態をいいます。つまり、物件が未完成のときに契約締結した 売買については、物件完成後に支払われるものであっても、物件の引渡し前であ れば、未完成物件の場合の措置を不動産会社はとらなければなりません。 (3) 売主が宅地建物取引業者でないとき 中古物件の売買の場合、売主は個人の場合が多いですから不動産会社は媒介 （仲介）業務を行うため、保全措置が取られない場合があります。しかし、一定 の要件を満たせば、不動産会社が加盟している保証協会（社団法人）が売主に変 わって手付金を保証してくれる制度（手付金保証制度）が活用できます。 4. 登記手続きの進め方 ■■■■■■■■■■■■ 新規分譲マンションや建売住宅の場合には、登記の手続きは不動産会社が手配 してくれますが、中古物件を購入したり、媒介等で自分の不動産を手放したりす る場合には、所有権の移転登記手続きについてもある程度の知識をもっておく方 が良いでしょう。 (1)なぜ登記が必要なのか 例えば、貴方がある土地を購入したとします。ところが売主は同じ土地をＡさ んにも売っていたとしたらどうなるでしょうか。当然貴方はＡさんと土地の所有 権の移転を巡って争うことになります。しかし物権変動を第三者であるＡさんに 認めさせるためには、貴方名義の登記がなければ先に登記したＡさんに負けてし まうのです。つまり登記は第三者に自分のものだと主張できる対抗要件になって いるのです。 （2)表示と権利の登記手続き 建物を新築したり、新築マンションを購入した場合には、その建物の表示の登 記と保存登記を行います。当然土地部分は移転登記を行います。中古の物件売買 では土地・建物ともに移転登記を行います。表示登記申請の建物の図面は土地家 屋調査士に、登記申請は司法書士に依頼します。所有権の移転登記に必要な書類 の概略は次の通りです。 ・登記申請書 ・登記原因証書 （普通の場合は売買契約書になります） ・登記済証 （一般的に権利証と呼ばれるものです） ・代理権限証書 （司法書士への委任状） ・第三者の許可証（農地法上の許可証などで第三者の許可が必要な場合のみ） ・売主の印鑑証明書（発行から３ヶ月以内のもの） ・買主の住民票 ・固定資産税評価証明書（登録免許税の計算に必要です。） (3)司法書士 表題部とは別用紙に綴られた「甲区」、「乙区」の登記用紙の権利の登記は、 甲区は所有権に関する事項、すなわち所有権の保存登記や移転登記を、乙区には 所有権以外の権利、例えば抵当権、賃借権等の権利が記載されます。この手続き は司法書士が代行することになります。 (4)売主にローンが残っている場合 売主が中古住宅を売却しようとするとき、その住宅を購入したり、建物を建築 するに際してローンを利用し、その債務がまだ残っている場合が多くあります。 こうしたケースでは、不動産会社に売主のローンの残高証明を取寄せてもらい、 売買代金により抵当権を抹消できるのかを確認する必要があります。仮に売買代 金でローンの残債務を完済できない場合は、不動産会社に依頼して、抵当権の抹 消について金融機関と打ち合わせておく必要があります。 ※長文にて失礼しました。 ご不明な点は信頼できる不動産屋さんや当社の営業マンに相談してみて下さい。 ------------------------------------------------------------------------ ■■■■■■■■■■■ 金 利 の お 話 し ■■■■■■■■■■■■ ●住宅金融公庫●●●● マイホーム新築資金・建売住宅購入資金・マンション購入資金 中古住宅購入資金 ・分譲住宅購入資金・リフォームローン （平成16年02月17日から適用） ┌─────┬──────┬──────┬──────┬──────┐ │ 区 分 │住宅融資額 │特別加算額 │債券(3年積立│債券(5年積立│ │住宅床面積│10年 以降│10年 以降│10年 以降│10年 以降│ ├──┬──┼──────┼──────┼──────┼──────┤ │175 │適用│2.50% 3.50%│ │ │2.50% 3.50%│ │ ㎡ ├──┼──────┤ │2.70% 3.50%├──────┤ │以下│以外│2.60% 3.50%│ │ │2.60% 3.50%│ ├──┴──┼──────┤3.50% 3.60%├──────┼──────┤ │175㎡超 │ │ │ │ │ ├─────┤3.10% 3.50%│ │3.10% 3.50%│3.10% 3.50%│ │住ひろがり│ │ │ │ │ └─────┴──────┴──────┴──────┴──────┘ ●年金住宅融資●●●● 新築・新築住宅購入・中古住宅購入 （平成16年02月17日から適用） ┌─────┬──────┬──────┬──────┬──────┐ │ 区 分 │返済25年以内│返済30年以上│段階当初10年│段階11年以降│ │住宅床面積│一般 特別│一般 特別│一般 特別│一般 特別│ ├──┬──┼──────┼──────┼──────┼──────┤ │新築│~175│2.84% 3.26%│3.02% 3.27%│2.73% 3.04%│3.26% 3.46%│ │Re ├──┼──────┼──────┼──────┼──────┤ │Use │175~│3.11% 3.56%│3.19% 3.57%│2.96% 3.32%│3.38% 3.78%│ ├──┼──┼──────┼──────┼──────┼──────┤ │リフ│~175│2.84% 3.26%│----- -----│2.73% 3.04%│3.26% 3.46%│ │ォー├──┼──────┼──────┼──────┼──────┤ │ム │175~│3.11% 3.26%│----- -----│2.96% 3.04%│3.38% 3.46%│ ├──┼──┼──────┼──────┼──────┼──────┤ │バリ│~175│2.54% 3.26%│2.72% 3.27%│2.67% 3.04%│2.76% 3.46%│ │アフ├──┼──────┼──────┼──────┼──────┤ │リー│175~│2.91% 3.46%│2.99% 3.47%│2.76% 3.22%│3.18% 3.68%│ ├──┴──┼──────┴──────┼──────┴──────┤ │親子助合い│ 3.09% │ ------ │ └─────┴─────────────┴─────────────┘ ●財形住宅融資●●●● 財形住宅・財形田園住宅 （平成16年 1月 1日から適用） ┌───────────────────┬─────────────┐ │ 対 象 │融資金利（５年固定金利制）│ ├──┬────────────────┼─────────────┤ │ 財 │融資額のうち７１０万円以下の部分│当初５年間 1.52％ │ │ ├────────────────┼─────────────┤ │ 形 │融資額のうち７１０万円超える部分│当初５年間 1.52％ │ ├──┴────────────────┼─────────────┤ │財形田園住宅 │当初５年間 1.82％ │ └───────────────────┴─────────────┘ （注）６年目以降の適用金利は、５年経過後毎の金利見直しにより決定します。 ●銀行住宅融資●●●● 住宅ローン（元利均等） （平成16年 1月 1日から適用） ┌─────┬───────┬───────────────────┐ │ │ 変動金利型 │ 固定金利選択型（％） │ │ 都市銀行 │ 10年超 │ ２年 ３年 ５年 10年 │ ├─────┼───────┼────┬────┬────┬────┤ │みずほ銀行│ 2.375% │ 2.00 │ 2.25 │ 2.85 │ 3.75 │ ├─────┼───────┼────┼────┼────┼────┤ │東京三菱 │ 2.375% │ 2.00 │ 2.25 │ 2.85 │ 3.75 │ ├─────┼───────┼────┼────┼────┼────┤ │ＵＦＪ銀行│ 2.375% │ 2.00 │ 2.25 │ 2.85 │ 3.65 │ ├─────┼───────┼────┼────┼────┼────┤ │三井住友 │ 2.375% │ 2.00 │ 2.25 │ 2.85 │ 3.75 │ ├─────┼───────┼────┼────┼────┼────┤ │りそな銀行│ 2.375% │ 2.00 │ 2.25 │ 2.85 │ 3.70 │ └─────┴───────┴────┴────┴────┴────┘ ┌─────┬───────┬───────────────────┐ │ │ 変動金利型 │ 固定金利選択型（％） │ │ 地方銀行 │ 10年超 │ ２年 ３年 ５年 10年 │ ├─────┼───────┼────┬────┬────┬────┤ │埼玉り銀行│ 2.375% │ 2.00 │ 2.25 │ 2.85 │ 3.70 │ ├─────┼───────┼────┼────┼────┼────┤ │横浜銀行 │ 2.375% │ ---- │ 2.25 │ 2.85 │ 3.75 │ ├─────┼───────┼────┼────┼────┼────┤ │関東銀行 │ 2.375% │ ---- │ 2.00 │ 2.25 │ 3.30 │ ├─────┼───────┼────┼────┼────┼────┤ │常陽銀行 │ 2.375% │ ---- │ 2.00 │ 2.25 │ 3.30 │ ├─────┼───────┼────┼────┼────┼────┤ │千葉銀行 │ 2.375% │ ---- │ 2.25 │ 2.80 │ 3.75 │ ├─────┼───────┼────┼────┼────┼────┤ │足利銀行 │ 2.625% │ ---- │ 2.25 │ 2.40 │ 2.85 │ └─────┴───────┴────┴────┴────┴────┘ ┌─────┬───────┬───────────────────┐ │ 信用金庫 │ 変動金利型 │ 固定金利選択型（％） │ │ 信用組合 │ 10年超 │ ２年 ３年 ５年 10年 │ ├─────┼───────┼────┬────┬────┬────┤ │中央労金 │ 1.775% │ ---- │ 1.60 │ 2.10 │ 3.00 │ └─────┴───────┴────┴────┴────┴────┘ （注）すべての銀行・商品を網羅したものではありません。 ------------------------------------------------------------------------ ■■■■■■■■■■■ 大上おすすめ便利グッズ ■■■■■■■■■■■■ ●全国路線価図 閲覧 ●●●●無料閲覧できます。 提供・国税局 http://www.rosenka.nta.go.jp/ ●全国航空写真 閲覧 ●●●●無料閲覧できます。 提供・国土交通省国土計画局 http://www.mlit.go.jp/kokudokeikaku/gis/ ●資金計画診断システム●●●●無料ダウンロードできます。 提供・住宅金融公庫 http://www.jyukou.go.jp/yusi/shindan/shindan/ ●間取りプランナーミニ●●●●無料ダウンロードできます。 提供・The System http://www.sumainonet.com/s/s_top.html ●金利情報機関ニッキン●●●●銀行選びに大活躍です。 提供・金融ジャーナル社 http://www.nikkin.co.jp/index.html ●通信速度チェック ●●●●利用中回線の実行速度を計測。 提供・ソフトバンクＢＢ http://bb.softbankbb.co.jp/support/speed.php ------------------------------------------------------------------------ ■■■■■■■■■■■ ご 愛 読 に 感 謝 ■■■■■■■■■■■■ ●過 去 記 事 ●●●● 友の会かわら版のバックナンバーはホームページをご覧下さい。 http://www.daijyo.co.jp/estate/mail.html ●DAIJYO友の会●●●● 「DAIJYO友の会」会員様、全員に無料特典が新登場！ ホームページにて検索結果の詳細資料が簡単に閲覧できる様になりました！ ┌──────────────────────────────────┐ │ ホームページアドレス http://www.daijyo.co.jp │ 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