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おおまかな計画として両親の自宅を売却して、その費用で郊外に広めの土地を購 入しようと思うのですが、先ず売るにはどうしたら良いのか教えて下さい。 ●回 答 ●●●● A:最近多い質問です。夫婦共稼ぎが主流になっている今、子供の面倒を両親に見 てもらい経済的に余裕のある暮らしを計画する人達が多くなってきています。 「兄弟も少ないし行く行くは両親の面倒も見なきゃ」等とおっしゃる方がココ最 近では半数近く見受けられます。 それでは２世帯計画の知っておきたい「2世帯計画Point」をご説明いたします。 第一章 価格査定 1.いくらで売れるか？ 自宅を売却する場合、いくらで売れるかを調べることから始めます。ただし、 「売りたい価格」と「売れる価格」とは必ずしも一致しません。 目安となる価格の出し方は、新聞に折り込まれるチラシやインターネットなど で調べることになりますが、最終的には、不動産会社に査定を依頼します。 誰もが自宅を売るときは高く売りたいので、「希望売却価格」は高めになります 一方、不動産会社に依頼して出してもらう「査定価格」は、プロがこの価格なら 売れると判断した価格で、「希望売却価格」にくらべて低目の価格になります。 また、売り出すときの「売出価格」は「査定価格」よりも高めに設定するのが 一般的ですが、実際に売却できた「成約価格」は、結局のところ「査定価格」前 後に落ち着くことが多いようです。 実際の成約事例を見てみますと、「査定価格」に近い価格で売り出した人ほど早 く成約している傾向があるようです。「売出価格」をあまり高く設定してしまい ますと、なかなか買い手が見つからず、大きく値下げせざるを得ないということ になります。 査定は売買仲介業務を行っている多くの不動産会社が無料でしてくれます。査 定価格の根拠を説明してもらい、その上で売却を依頼するほうが良いでしょう。 2.買換える場合は売るのが先か？ 今の住まいの売却と買換える住宅の購入とは並行的に進めていくのが理想です しかし、現実にはどちらかを先に進めなければならないケースがほとんどです。 どちらを先に進めるのが良いかは、個々の事情によって異なります。 売却を先に進めた場合は、売却価格（成約価格）が決まってから買換えの住宅を 探すことになるので、資金計画に狂いがなく、安全に取引を進めることができま す。また、売り急ぐ必要もないので、購入希望者との交渉も時間をかけて行うこ とができます。しかし、売却が決まっているので、自宅を引き渡すまでに次の住 宅を決めなければなりませんし、決まっても未完成の場合は仮住まいが必要にな るケースもあります。 購入を先に進めた場合は、自宅の引渡時期を気にせず、買換え先の住宅をじっく り探せます。また、購入する住宅によっては、買換え特約や買取保証を不動産会 社が付けてくれることもあります。しかし、売り急ぐために売却価格を大幅に引 き下げなければならないケースや、売却が長引いたために売却する住宅と買換え る住宅との二重のローンを背負うこともあります。 3. 買換えに必要な条件は？ 通常、買換えに必要な条件は以下の通りです。 （１） 売却によりローンを返済できる 現在、抱えている住宅ローンを全て返済する必要がありますので、ローン残高 よりも高い金額で、今の住まいを売却する必要があります。それが不可の場合は 自己資金（貯蓄等）で差額を補うか、銀行の買換えローンを利用します。 （２）買換える住宅用の頭金を用意できる 最初に住宅を買ったときと同様、頭金を用意して住宅ローンを組む必要があり ます。売却により現在のローンを全て返済、その上で、頭金に充当する現金が用 意できなければなりません。 先ずは、以上の事をご家族全員で話し合って下さい。２世帯住宅は共同生活に なりますから意見の統一や誤解のない計画作りが一番大切です。同居する相手方 の意見を十分に聞いて納得のいく価格査定をお願いしましょう。 また価格査定は数社重複して受けられても問題ありません。ただ高い査定金額だ からと売却を依頼するのは結果的に好条件の購入希望者を見逃すこともあります ので慎重にご検討下さい。実際、全売出物件（仲介物件）の約２割は査定価格や 売出価格選定の失敗により売却を中止しています。 ※長文にて失礼しました。 ご不明な点は信頼できる不動産屋さんや当社の営業マンに相談してみて下さい。 ------------------------------------------------------------------------ ■■■■■■■■■■■ 金 利 の お 話 し ■■■■■■■■■■■■ ●住宅金融公庫●●●● ＋0.05% 上がり傾向 マイホーム新築資金・建売住宅購入資金・マンション購入資金 中古住宅購入資金 ・分譲住宅購入資金・リフォームローン （平成16年05月21日から適用） ┌─────┬──────┬──────┬──────┬──────┐ │ 区 分 │住宅融資額 │特別加算額 │債券(3年積立│債券(5年積立│ │住宅床面積│10年 以降│10年 以降│10年 以降│10年 以降│ ├──┬──┼──────┼──────┼──────┼──────┤ │175 │適用│2.75% 3.45%│ │ │2.75% 3.45%│ │ ㎡ ├──┼──────┤ │2.95% 3.45%├──────┤ │以下│以外│2.85% 3.45%│ │ │2.85% 3.45%│ ├──┴──┼──────┤3.70% 3.70%├──────┼──────┤ │175㎡超 │ │ │ │ │ ├─────┤3.35% 3.45%│ │3.35% 3.45%│3.35% 3.45%│ │住ひろがり│ │ │ │ │ └─────┴──────┴──────┴──────┴──────┘ ●年金住宅融資●●●● ＋0.02% 上がり傾向 新築・新築住宅購入・中古住宅購入 （平成16年05月21日から適用） ┌─────┬──────┬──────┬──────┬──────┐ │ 区 分 │返済25年以内│返済30年以上│段階当初10年│段階11年以降│ │住宅床面積│一般 特別│一般 特別│一般 特別│一般 特別│ ├──┬──┼──────┼──────┼──────┼──────┤ │新築│~175│2.98% 3.46%│3.10% 3.47%│2.84% 3.13%│3.33% 3.75%│ │Re ├──┼──────┼──────┼──────┼──────┤ │Use │175~│3.25% 3.76%│3.28% 3.77%│3.07% 3.41%│3.46% 4.06%│ ├──┼──┼──────┼──────┼──────┼──────┤ │リフ│~175│2.98% 3.46%│----- -----│2.84% 3.13%│3.33% 3.75%│ │ォー├──┼──────┼──────┼──────┼──────┤ │ム │175~│3.25% 3.46%│----- -----│3.07% 3.13%│3.46% 3.75%│ ├──┼──┼──────┼──────┼──────┼──────┤ │バリ│~175│2.68% 3.46%│2.80% 3.47%│2.78% 3.13%│2.82% 3.75%│ │アフ├──┼──────┼──────┼──────┼──────┤ │リー│175~│3.05% 3.66%│3.08% 3.67%│2.87% 3.31%│3.26% 3.96%│ ├──┴──┼──────┴──────┼──────┴──────┤ │親子助合い│ 3.18% │ ------ │ └─────┴─────────────┴─────────────┘ ●財形住宅融資●●●● 横ばい 財形住宅・財形田園住宅 （平成16年 4月 1日から適用） ┌───────────────────┬─────────────┐ │ 対 象 │融資金利（５年固定金利制）│ ├──┬────────────────┼─────────────┤ │ 財 │融資額のうち７１０万円以下の部分│当初５年間 1.50％ │ │ ├────────────────┼─────────────┤ │ 形 │融資額のうち７１０万円超える部分│当初５年間 1.50％ │ ├──┴────────────────┼─────────────┤ │財形田園住宅 │当初５年間 1.80％ │ └───────────────────┴─────────────┘ （注）６年目以降の適用金利は、５年経過後毎の金利見直しにより決定します。 ●銀行住宅融資●●●● 横ばい 住宅ローン（元利均等） （平成16年 6月 1日から適用） ┌─────┬───────┬───────────────────┐ │ │ 変動金利型 │ 固定金利選択型（％） │ │ 都市銀行 │ 10年超 │ ２年 ３年 ５年 10年 │ ├─────┼───────┼────┬────┬────┬────┤ │みずほ銀行│ 2.375% │ 2.00 │ 2.25 │ 2.90 │ 3.70 │ ├─────┼───────┼────┼────┼────┼────┤ │東京三菱 │ 2.375% │ 2.00 │ 2.25 │ 2.90 │ 3.70 │ ├─────┼───────┼────┼────┼────┼────┤ │ＵＦＪ銀行│ 2.375% │ 2.00 │ 2.25 │ 2.90 │ 3.70 │ ├─────┼───────┼────┼────┼────┼────┤ │三井住友 │ 2.375% │ 2.00 │ 2.25 │ 2.90 │ 3.70 │ ├─────┼───────┼────┼────┼────┼────┤ │りそな銀行│ 2.375% │ 2.00 │ 2.25 │ 2.90 │ 3.65 │ └─────┴───────┴────┴────┴────┴────┘ ┌─────┬───────┬───────────────────┐ │ │ 変動金利型 │ 固定金利選択型（％） │ │ 地方銀行 │ 10年超 │ ２年 ３年 ５年 10年 │ ├─────┼───────┼────┬────┬────┬────┤ │埼玉り銀行│ 2.375% │ 2.00 │ 2.25 │ 2.90 │ 3.65 │ ├─────┼───────┼────┼────┼────┼────┤ │横浜銀行 │ 2.375% │ ---- │ 2.25 │ 2.90 │ 3.70 │ ├─────┼───────┼────┼────┼────┼────┤ │関東銀行 │ 2.375% │ ---- │ 2.05 │ 2.30 │ 3.40 │ ├─────┼───────┼────┼────┼────┼────┤ │常陽銀行 │ 2.375% │ ---- │ 2.05 │ 2.35 │ 3.50 │ ├─────┼───────┼────┼────┼────┼────┤ │千葉銀行 │ 2.375% │ ---- │ 2.25 │ 2.90 │ 3.70 │ ├─────┼───────┼────┼────┼────┼────┤ │足利銀行 │ 2.625% │ ---- │ 2.25 │ 2.70 │ 3.60 │ └─────┴───────┴────┴────┴────┴────┘ ┌─────┬───────┬───────────────────┐ │ 信用金庫 │ 変動金利型 │ 固定金利選択型（％） │ │ 信用組合 │ 10年超 │ ２年 ３年 ５年 10年 │ ├─────┼───────┼────┬────┬────┬────┤ │中央労金 │ 1.725% │ ---- │ 1.35 │ 2.15 │ 3.00 │ └─────┴───────┴────┴────┴────┴────┘ （注）すべての銀行・商品を網羅したものではありません。 ------------------------------------------------------------------------ ■■■■■■■■■■■ 大上おすすめ便利グッズ ■■■■■■■■■■■■ ●全国路線価図 閲覧 ●●●●無料閲覧できます。 提供・国税局 http://www.rosenka.nta.go.jp/ ●全国航空写真 閲覧 ●●●●無料閲覧できます。 提供・国土交通省国土計画局 http://www.mlit.go.jp/kokudokeikaku/gis/ ●資金計画診断システム●●●●無料ダウンロードできます。 提供・住宅金融公庫 http://www.jyukou.go.jp/yusi/shindan/shindan/ ●間取りプランナーミニ●●●●無料ダウンロードできます。 提供・The System http://www.sumainonet.com/s/s_top.html ●金利情報機関ニッキン●●●●銀行選びに大活躍です。 提供・金融ジャーナル社 http://www.nikkin.co.jp/index.html ●通信速度チェック ●●●●利用中回線の実行速度を計測。 提供・ソフトバンクＢＢ http://bb.softbankbb.co.jp/support/speed.php ------------------------------------------------------------------------ ■■■■■■■■■■■ ご 愛 読 に 感 謝 ■■■■■■■■■■■■ ●過 去 記 事 ●●●● 友の会かわら版のバックナンバーはホームページをご覧下さい。 http://www.daijyo.co.jp/estate/mail.html ●DAIJYO友の会●●●● 「DAIJYO友の会」会員様、全員に無料特典が新登場！ ホームページにて検索結果の詳細資料が簡単に閲覧できる様になりました！ 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