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DAIJYO ESTATE 友の会かわら版 ※ このメールはBCCでお送り致しております。 平素はお引立て頂き誠に有難う御座います。 かわら版では「不動産関連」のお役に立つニュースをお送り致しております。 内容に付きましてのご質問、又は、このメールが不要な場合は、お手数ですが E-Mail＜estate@daijyo.co.jp＞までご連絡下さい。宜しくお願い致します。 ※ 詳しくは 大上エステート の ホームページ をご覧下さい。 ├─ＰＣ用→ http://www.daijyo.co.jp ←───┤ └─携帯用→ http://www.daijyo.co.jp/i/ ←───┘ ┏━┏━┏━┏━┏━┏━┏━┏━┏━┏━┏━┏━┏━┏━ ┃Ｄ┃Ａ┃Ｉ┃Ｊ┃Ｙ┃Ｏ┃＠┃友┃の┃会┃か┃わ┃ら┃版 ------------------------------------------------------------------------ 電子メールソフトの表示フォントを「Ｐ」の付いていない文字にすると 罫線表の間隔がピッタリ揃います。（例＞ＭＳゴシック、ＭＳ明朝、など） ------------------------------------------------------------------------ ■■■■■■■■■■■ ２月 の検索パスワード ■■■■■■■■■■■■ ●DAIJYO友の会●●●● 「DAIJYO友の会」会員様、全員に無料特典が新登場！ ホームページにて検索結果の詳細資料が簡単に閲覧できる様になりました！ ┌今月の検索パスワード───────（＊＊＊＊）┐ │ ■■■ ■■■ ■■■ ■■■ │ │ ■■■ ■■■ ■■■ ■■■ │ │ ■■■ ■■■ ■■■ ■■■ │ │ ■■■ ■■■ ■■■ ■■■ │ │ ■■■ ■■■ ■■■ ■■■ │ └───────────────────────┘ ------------------------------------------------------------------------ ■■■■■■■■■■■ 不 動 産 Ｑ ＆ Ａ ■■■■■■■■■■■■ ●ご 質 問 ●●●● Q:気に入ったアパートが見つかりました、次に行う手順で何かポイントがあった ら教えてください？ ●回 答 ●●●● A:入居までの手続きは各物件や管理不動産会社によって違いますが、一般的な手 順についてご説明いたします。でも一番は先ず担当者に電話です！ 賃貸物件は足が速いので「直ぐに手続きを始める」これが一番大切です。 第五章 賃貸借契約を結ぶとき ------------------------------------------ 1.入居する人の住民票を用意する -------------------------------------- 賃貸借契約の際には、入居する人の住民票を提出するのが一般的です。したが って、賃貸借契約の日取りが決まったら、できるだけ早く、入居する人（自分だ けでなく入居する家族全員）の住民票を用意しましょう。住民票は、市区町村役 所またはその出張所で交付してもらいます。 2.入居する人の収入証明書を用意する ---------------------------------- 賃貸借契約の際に、入居する人の収入証明書を提出するケースがあります。収 入証明書が必要かどうか、不動産会社に事前に聞いておきましょう。 収入証明書とは、サラリーマンの場合、会社から年に１度交付される「源泉徴 収票」ですが、毎月の給与明細書でもよいことがあります。 また自営業の場合は、税務署に確定申告をした際に交付される「確定申告書の 写し」や「納税証明書」が必要になります。 3.保証人の保証書を用意する ------------------------------------------ 保証人の保証書とは万一の際には保証人が入居者の債務（家賃の滞納分など） を肩代わりするという内容の書類です。 これは、不動産会社によって書式も名称もまちまちです。「保証書」「保証契 約書」「連帯保証契約書」「保証人引受承諾書」などいろいろ名称があります。 いずれにしても、保証人が入居者の債務を保証するという内容の契約書です。 保証書には、通常の場合、保証人の実印を押印することになっています。賃貸 借契約を結ぶ前に、早めに保証人にこの保証書を書いてもらいましょう。 4.保証人の印鑑証明書を用意する---------------------------------------- 賃貸借契約の際に、保証人の印鑑証明書を求められる場合があります。これは 保証人の住所を確認すると同時に、賃貸借契約書に押印される印鑑が実印である ことを証明するためのものです。保証人の印鑑証明書が必要な場合には、早めに 保証人にお願いしましょう。 5.法人契約で用意する書類 -------------------------------------------- 個人ではなく、その個人が勤めている会社などの法人が、賃貸住宅を借りるこ とを「法人契約」と言います。社員を転勤させたときに、転勤先の住居を会社が 借りるケースでは、この法人契約を結ぶことになります。 法人契約の手続きは会社の総務部や人事部が行うのが普通ですが、このとき必 要な書類は「会社登記簿謄本」「入居する人の住民票」「入居する社員の従業員 証明書又は保険証」などです。 入居者としては少なくとも入居する人の住民票だけは早めに用意しておきましょ う。 6.契約までに用意する書類一覧 ---------------------------------------- 賃貸借契約までに個人で用意する書類は次のとおりです。(Ａ)は一般的に必要 なもの(Ｂ)は必要な場合があるものです。（なお法人契約の場合は異なります） ・入居する人の住民票 （Ａ） ・入居する人の収入を証明する書類 （Ａ） ・保証人の印鑑証明書 （Ａ） ・保証人の収入を証明する書類 （Ｂ） 7.契約までに用意するお金一覧 ---------------------------------------- 首都圏の場合、賃貸借契約までに用意するお金と、その目安になる金額は次の とおりです。 ・礼金 家賃の０～２ヵ月分 ・敷金 家賃の２～３ヵ月分 ・仲介手数料 家賃の０～１．０５カ月分 ・前家賃 家賃と管理費の１ヵ月分程度 ・損害保険料 １～２万円程度 8.重要事項説明書をチェックする -------------------------------------- 重要事項説明書とは、物件概要や契約内容を詳しく記載した書類です。不動産 会社は、賃貸借契約を結ぶ前に、この重要事項説明書を入居者に交付する義務が あります。 重要事項説明書は、契約書ではありませんが、非常に重要な書類です。 不動産会社は、重要事項説明書を入居者に交付する際に、その内容を入居者に 説明する義務があります。このとき内容を説明するのは、一定の資格を持った人 （宅地建物取引主任者）が主任者証を明示して行わなければなりません。 もし、重要事項説明書の内容を聞いているときに、疑問が出てきたら、その場 で質問してください。そして、最終的に納得してから、契約手続きに入ってくだ さい。 また、定期借家契約（更新のない賃貸借契約）ですと、ここで必ず説明があり ます。定期借家契約は、期間が満了になると契約終了ということになりますが、 互いに合意すれば再契約できますので、十分に説明を聞いてください。 9.電気・ガス・水道の状態を確認する ---------------------------------- 重要事項説明を受けるときに、電気・ガス・水道の状態も入居者に説明されま す。このとき、それらの設備が入居と同時に使用可能かどうかを、よく確かめて おいてください。電気・ガス・水道の設備はあるが、実際には使用停止になって いるケースも多いからです。 10.契約書は納得してから署名する ------------------------------------- 賃貸借契約書には、すぐに署名・押印するのではなく、不動産会社に分からな いところを質問して、納得してから署名・押印するようにしてください。という のは、賃貸借契約書を結んだ時点で、契約のキャンセルは原則的にできなくなる からです。 例えば、契約を結んだが、後日気が変わり、入居前に契約をキャンセルしよう としたとします。入居前であっても契約は始まっているわけですから、通常の場 合、礼金・仲介手数料は入居者には戻ってきません。入居者には、基本的に敷金 が戻ってくるだけです。 11.家賃の金額・支払い方法をチェックする ----------------------------- 契約書を読むとき、最初に家賃の金額と支払い方法をチェックしましょう。通 常は、翌月分の家賃と管理費の合計金額を、当月末頃に所定の銀行口座に振り込 むことになっているケースが多いようです。このとき、銀行口座に振り込む手数 料は、入居者が負担するのが一般的です。 12.家賃の値上げをチェックする --------------------------------------- たいていの契約書には、家賃の値上げに関する条文があります。よく見られる 例は「契約を２年ごとに更新する際に、近隣の建物の賃料と比較して賃料の増額 が相当と認められるときは、賃料を値上げする」というものです。 また例えば 「契約を２年ごとに更新する際に賃料を５％値上げする」のように、一定の率で 自動的に値上げするという場合もあります。忘れずに確認しておきましょう。た だし、通常の賃貸借契約では、賃料の値上げに関して、入居者に著しく不利なも のは無効とされることがあります。 13.更新料をチェックする --------------------------------------------- 首都圏の賃貸住宅では、契約を更新するたびに家賃１カ月分の０．５２５倍～ １．０５倍の更新料を支払うケースが見られます。この更新料の金額は契約書に 書かれていますから、チェックしてください。 なお、住宅金融公庫の融資で建築された賃貸物件の場合は、家主が入居者から 更新料を徴収することはできません。 14.禁止事項をチェックする ------------------------------------------- 賃貸住宅で生活する際のルールも、契約書（または契約書に付属する書類）に 書かれています。例えばペット禁止、ピアノ禁止、深夜の騒音の禁止などです。 こうした禁止事項はよくチェックしてください。 15.同居人の追加ができるかチェックする ------------------------------- 例えば、結婚を予定しているので２ＤＫの賃貸物件を借りるが、入居当初は１ 人で住むという場合、契約後に入居者数が増えることになります。こういう場合 に備えて、契約書では「同居人の変更や増加は事前に家主に通知しなければなら ない」と書かれていることが多いようです。 16.造作についてチェックする ----------------------------------------- エアコンや照明器具、ガスコンロ、湯沸し器などの設備機器（造作）の設置状 況も確認しておきましょう。もし必要なものが設置されていない場合は、入居者 が自ら設置しなければならないことになります。 家主の同意を得て入居者が設置した造作は、原則として退去時に家主に買取っ てもらうことができますが、契約書に「造作の買取請求をしない」「退去時に取 り外す」といった造作に関する特約があるときは、その特約に従わなければなり ません。 17.修繕費を誰が負担するかチェックする ------------------------------- 賃貸住宅で生活するうちに、いろいろな修繕が発生します。軽微なものでは電 球の取り換えから、大きなものでは、ガス給湯機やエアコンの故障、漏水などで す。 一般的な契約書では、これらの修繕項目について、誰が修繕費を負担するのか という点が詳しく書かれていません。そのため入居後に修繕費用の負担をめぐっ てトラブルになることがよくあります。 通常、電球の取り換えのように軽微な修繕は、入居者の自己負担です。しかし 金額が大きく、しかも普通に生活していれば当然に予想されるような修繕（水道 が老朽化したため漏水した場合等）については、家主と入居者で負担するか、も しくは家主が負担する場合が多いようです。 できれば、契約の段階で、修繕費用の負担について質問して、トラブルが起き る可能性を少なくしておきたいものです。 18.契約期間の始まる日をチェックする --------------------------------- 契約期間とは、入居者がその物件に入居する予定日から、契約が終了するまで の期間を指します。 ここで注意したいのは、たとえ入居者の都合で入居が遅れたとしても、家賃は 契約期間の始まる日から発生してしまう、ということです。 したがって、家賃を無駄にしないためにも、契約期間の始まる日は、自分が確 実に入居できる日にしておきたいものです。 19.契約の解除をチェックする ----------------------------------------- 入居者が契約に違反したことを理由に、家主が契約を打ち切ることを「契約の 解除」と言います。通常の生活をしていて、家賃を支払っているならば、契約を 解除されることはありません。なぜならば、入居者の権利は法律（借地借家法） で保護されているからです。そのため家主は、家主側の一方的な都合で入居者を 退去させることはできないのです。 しかし、家賃滞納が長期間続いた場合や、入居者が著しく他の入居者に迷惑を かけ続けた場合には、家主は契約を解除することができます。契約書には、この 点が書かれているので、よくチェックしてください。 20.中途解約の方法をチェックする ------------------------------------- 入居者が契約期間の途中で、契約の打ち切りを家主に申し入れることを「中途 解約」といいます。期間を定めた賃貸借契約の場合は、特約がないと原則として 中途解約はできません。一般的な契約書では「入居者が中途解約しようとすると きは、退去日の１ヵ月以上前に、家主に通知しなければならない」などといった 特約のあるものが多いようですが、念のために確認しましょう。 中途解約のための通知を「解約予告」といいますが、この解約予告が遅れると その遅れた日数の分だけ家賃を余分に支払うことになるので注意してください。 また、解約予告は「１ヵ月以上前」とされるのが一般的ですが、「２ヵ月以上 前」などとされている契約書もあります。契約の時点でチェックしてください。 床面積２００㎡未満の居住用建物の定期借家契約で、入居者に「転勤、療養、 親族の介護その他やむを得ない事情が起こり、自己の生活の本拠とすることが困 難になったとき」は、中途解約の特約がなくても、中途解約の申入れから１ヵ月 後に賃貸借契約が終了します。 21.敷金がどのくらい戻ってくるかチェックする ------------------------- 敷金は部屋を退去する際に戻ってきますが、全額戻ってくるとは限りません。 部屋の補修費用は、敷金から差し引かれます。 ここで注意したいのは、入居者の故意や過失で破損・汚損した部分の補修費用 だけが敷金から差し引かれる、ということです。 逆に言うと、入居者に責任のない部分まで、入居者が補修費用を負担すること はないのです。例えば、畳の日焼け、壁・床・天井の汚れ等で、通常の生活で当 然予想される程度のものであれば、入居者の敷金から差し引かれないのが一般的 です。契約の時点で、この点もチェックしてください。 ※長文にて失礼しました。 ご不明な点は信頼できる不動産屋さんや当社の営業マンに相談してみて下さい。 ------------------------------------------------------------------------ ■■■■■■■■■■■ 金 利 の お 話 し ■■■■■■■■■■■■ ●住宅金融公庫●●●● よこばい マイホーム新築資金・建売住宅購入資金・マンション購入資金 中古住宅購入資金 ・分譲住宅購入資金・リフォームローン （平成17年01月17日から適用） ┌─────┬──────┬──────┬──────┬──────┐ │ 区 分 │住宅融資額 │特別加算額 │債券(3年積立│債券(5年積立│ │住宅床面積│10年 以降│10年 以降│10年 以降│10年 以降│ ├──┬──┼──────┼──────┼──────┼──────┤ │175 │適用│2.85% 3.25%│ │ │2.85% 3.25%│ │ ㎡ ├──┼──────┤ │3.05% 3.25%├──────┤ │以下│以外│2.95% 3.25%│ │ │2.95% 3.25%│ ├──┴──┼──────┤3.55% 3.55%├──────┼──────┤ │175㎡超 │ │ │ │ │ ├─────┤3.25% 3.25%│ │3.25% 3.25%│3.25% 3.25%│ │住ひろがり│ │ │ │ │ ├─────┼──────┴──────┴──────┴──────┤ │フラット35│ 2.79%（平均金利） │ └─────┴───────────────────────────┘ ※フラット３５の動向に注目！ これはスゴイ良い住宅ローンかも！ ●年金住宅融資●●●●（※廃止に向けて調整中） よこばい 新築・新築住宅購入・中古住宅購入 （平成16年12月14日から適用） ┌─────┬──────┬──────┬──────┬──────┐ │ 区 分 │返済25年以内│返済30年以上│段階当初10年│段階11年以降│ │住宅床面積│一般 特別│一般 特別│一般 特別│一般 特別│ ├──┬──┼──────┼──────┼──────┼──────┤ │新築│~175│2.96% 3.31%│3.04% 3.32%│2.92% 3.06%│3.14% 3.54%│ │Re ├──┼──────┼──────┼──────┼──────┤ │Use │175~│3.11% 3.61%│3.12% 3.62%│3.02% 3.34%│3.20% 3.85%│ ├──┼──┼──────┼──────┼──────┼──────┤ │リフ│~175│2.96% 3.31%│----- -----│2.92% 3.06%│3.14% 3.54%│ │ォー├──┼──────┼──────┼──────┼──────┤ │ム │175~│3.11% 3.31%│----- -----│3.02% 3.06%│3.20% 3.54%│ ├──┼──┼──────┼──────┼──────┼──────┤ │バリ│~175│2.66% 3.31%│2.74% 3.32%│2.67% 3.06%│2.80% 3.54%│ │アフ├──┼──────┼──────┼──────┼──────┤ │リー│175~│2.91% 3.51%│2.92% 3.52%│2.82% 3.24%│3.00% 3.75%│ ├──┴──┼──────┴──────┼──────┴──────┤ │親子助合い│ 3.04% │ ------ │ └─────┴─────────────┴─────────────┘ ●財形住宅融資●●●● 下りました 財形住宅・財形田園住宅 （平成17年01月01日から適用） ┌───────────────────┬─────────────┐ │ 対 象 │融資金利（５年固定金利制）│ ├──┬────────────────┼─────────────┤ │ 財 │融資額のうち７１０万円以下の部分│当初５年間 1.48％ │ │ ├────────────────┼─────────────┤ │ 形 │融資額のうち７１０万円超える部分│当初５年間 1.48％ │ ├──┴────────────────┼─────────────┤ │財形田園住宅 │当初５年間 1.78％ │ └───────────────────┴─────────────┘ （注）６年目以降の適用金利は、５年経過後毎の金利見直しにより決定します。 ※なんだかんだ言っても財形が一番良い融資制度です！ ●銀行住宅融資●●●● よこばい 住宅ローン（元利均等） （平成17年02月01日から適用） ┌─────┬───────┬───────────────────┐ │ │ 変動金利型 │ 固定金利選択型（％） │ │ 都市銀行 │ 10年超 │ ２年 ３年 ５年 10年 │ ├─────┼───────┼────┬────┬────┬────┤ │みずほ銀行│ 2.375% │ 2.00 │ 2.25 │ 2.80 │ 3.50 │ ├─────┼───────┼────┼────┼────┼────┤ │東京三菱 │ 2.375% │ 2.00 │ 2.25 │ 2.80 │ 3.50 │ ├─────┼───────┼────┼────┼────┼────┤ │ＵＦＪ銀行│ 2.375% │ 2.00 │ 2.15 │ 2.80 │ 3.30 │ ├─────┼───────┼────┼────┼────┼────┤ │三井住友 │ 2.375% │ 2.00 │ 2.25 │ 2.80 │ 3.50 │ ├─────┼───────┼────┼────┼────┼────┤ │りそな銀行│ 2.375% │ 2.00 │ 2.25 │ 2.70 │ 3.40 │ └─────┴───────┴────┴────┴────┴────┘ ┌─────┬───────┬───────────────────┐ │ │ 変動金利型 │ 固定金利選択型（％） │ │ 地方銀行 │ 10年超 │ ２年 ３年 ５年 10年 │ ├─────┼───────┼────┬────┬────┬────┤ │埼玉り銀行│ 2.375% │ 2.00 │ 2.25 │ 2.70 │ 3.40 │ ├─────┼───────┼────┼────┼────┼────┤ │横浜銀行 │ 2.375% │ ---- │ 2.25 │ 2.80 │ 3.45 │ ├─────┼───────┼────┼────┼────┼────┤ │茨城銀行 │ 2.375% │ ---- │ 2.25 │ 2.60 │ 3.60 │ ├─────┼───────┼────┼────┼────┼────┤ │関東銀行 │ 2.375% │ ---- │ 2.25 │ 2.60 │ 3.60 │ ├─────┼───────┼────┼────┼────┼────┤ │常陽銀行 │ 2.375% │ ---- │ 2.25 │ 2.60 │ 3.60 │ ├─────┼───────┼────┼────┼────┼────┤ │千葉銀行 │ 2.375% │ ---- │ 2.25 │ 2.80 │ 3.50 │ ├─────┼───────┼────┼────┼────┼────┤ │足利銀行 │ 2.625% │ ---- │ 2.25 │ 2.70 │ 3.50 │ └─────┴───────┴────┴────┴────┴────┘ ┌─────┬───────┬───────────────────┐ │ 信用金庫 │ 変動金利型 │ 固定金利選択型（％） │ │ 信用組合 │ 10年超 │ ２年 ３年 ５年 10年 │ ├─────┼───────┼────┬────┬────┬────┤ │結城信金 │ 2.375% │ 1.85 │ 2.25 │ 2.60 │ 3.60 │ ├─────┼───────┼────┼────┼────┼────┤ │中央労金 │ 1.725% │ ---- │ 1.35 │ 2.15 │ 2.85 │ └─────┴───────┴────┴────┴────┴────┘ （注）すべての銀行・商品を網羅したものではありません。 ------------------------------------------------------------------------ ■■■■■■■■■■■ 大上おすすめ便利グッズ ■■■■■■■■■■■■ ●全国路線価図 閲覧 ●●●●無料閲覧できます。 提供・国税局 http://www.rosenka.nta.go.jp/ ●全国航空写真 閲覧 ●●●●無料閲覧できます。 提供・国土交通省国土計画局 http://www.mlit.go.jp/kokudokeikaku/gis/ ●資金計画診断システム●●●●無料ダウンロードできます。 提供・住宅金融公庫 http://www.jyukou.go.jp/yusi/shindan/shindan/ ●間取りプランナーミニ●●●●無料ダウンロードできます。 提供・The System http://www.sumainonet.com/s/s_top.html ●金利情報機関ニッキン●●●●銀行選びに大活躍です。 提供・金融ジャーナル社 http://www.nikkin.co.jp/index.html ●通信速度チェック ●●●●利用中回線の実行速度を計測。 提供・ソフトバンクＢＢ http://bb.softbankbb.co.jp/support/speed.php 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