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DAIJYO ESTATE 友の会かわら版 ※ このメールはBCCでお送り致しております。 平素はお引立て頂き誠に有難う御座います。 かわら版では「不動産関連」のお役に立つニュースをお送り致しております。 内容に付きましてのご質問、又は、このメールが不要な場合は、お手数ですが E-Mail＜estate@daijyo.co.jp＞までご連絡下さい。宜しくお願い致します。 ※ 詳しくは 大上エステート の ホームページ をご覧下さい。 ├─ＰＣ用→ http://www.daijyo.co.jp ←───┤ └─携帯用→ http://www.daijyo.co.jp/i/ ←───┘ ┏━┏━┏━┏━┏━┏━┏━┏━┏━┏━┏━┏━┏━┏━ ┃Ｄ┃Ａ┃Ｉ┃Ｊ┃Ｙ┃Ｏ┃＠┃友┃の┃会┃か┃わ┃ら┃版 ------------------------------------------------------------------------ 電子メールソフトの表示フォントを「Ｐ」の付いていない文字にすると 罫線表の間隔がピッタリ揃います。（例＞ＭＳゴシック、ＭＳ明朝、など） ------------------------------------------------------------------------ ■■■■■■■■■■■ ６月 の検索パスワード ■■■■■■■■■■■■ ●DAIJYO友の会●●●● 「DAIJYO友の会」会員様、全員に無料特典が新登場！ ホームページにて検索結果の詳細資料が簡単に閲覧できる様になりました！ ┌今月の検索パスワード───────（＊＊＊＊）┐ │ ■■■ ■■■ ■■■ ■■■ │ │ ■■■ ■■■ ■■■ ■■■ │ │ ■■■ ■■■ ■■■ ■■■ │ │ ■■■ ■■■ ■■■ ■■■ │ │ ■■■ ■■■ ■■■ ■■■ │ └───────────────────────┘ ------------------------------------------------------------------------ ■■■■■■■■■■■ 不 動 産 Ｑ ＆ Ａ ■■■■■■■■■■■■ ●ご 質 問 ●●●● Q:最近、貯金してもつまんないんで、アパート経営をしようと思ったんですが、 どんな事に気をつけたら良いでしょうか？家賃の設定はどの様な事に気を付け たら良いでしょうか？ ●回 答 ●●●● A:最近また、不動産投資に注目が集まってます。当分、金利ゼロ時代は続くでし ょうし、土地下落が止まったなんてニュースが最近よく報道されてますから、 尚更です。でも、経験が無いのにギャンブルするわけにも行かないでしょうか ら、基本入門として良いこと、悪いことをお答えいたします。 第三章 入居者募集条件の設定 1. 適正家賃を算出する ----------------------------------------------- 適正家賃の算出方法には、「積算」「比較」といった２つの方法が用いられて います。 「積算」とは、土地の購入資金や賃貸住宅の建設資金など、賃貸住宅建設に必 要な費用を積み上げ、そこから月額家賃を算出する方法です。 ｛（土地＋建設費）＋（借入金額＋金利）＋貸主の利益｝÷償却期間＝月額家賃 「比較」による方法は、対象物件の周辺に所在する類似した物件の家賃をいく つか調査、それを立地、築後経過年数、間取タイプ、設備、仕様などから修正し 月額家賃を算出します。 「積算」によって賃料を算出しても、その賃料が相場とかけ離れていては入居 者が集まりませんから、最終的には「比較」による方法で市場性をチェックする 必要があります。その際、「３ＤＫ月額１２万円」というように賃料の「総額」 で比較する方法と、「単価」で比較する方法があります。 この「単価」というのは「坪単価（１帖当たりの単価）」のことで、有効居室 面積、つまり住宅の総面積から水回りや廊下、玄関など居室として使用できない 部分を除いた単価で考える方法です。この方法ですと、近くに比較できる物件が ないときや、変則的な間取の物件での賃料査定が可能です。具体的には、有効居 室面積１帖当たりの単価を算出し、対象物件の有効居室面積に当てはめていきま す。 しかし、適正家賃の設定には、その物件が持つ固有の要素や相場などを加味す ることが必要不可欠です。そうした情報に詳しい地元の不動産会社に賃料の査定 を依頼するのが、一番良い方法でしょう。 2. 入居者募集条件を設定する ----------------------------------------- 入居者の条件について、「学生限定」にしますと「連帯保証人がしっかりして おり稼働率が良い」という効果があります。「女性限定」にしますと「綺麗に室 内を使ってくれ夜騒いだりしない」というメリットがあります。しかし、これは 一概には言えず、入居者層を限定してしまうというデメリットもあるので注意が 必要です。 ペットについては、「部屋が汚れる」「物件の傷みが激しい」「鳴声や臭いが 迷惑」との抵抗もありますが、供給物件数が少ないので競争力は高くなります。 また、楽器についても同様です。 さらに、入居時の一時金の設定で競争力を高める方法もあります。敷金は原状 回復費用や滞納家賃の担保といった性格を持っているので、なかなか軽減しにく いものですが、礼金や当初一定期間の家賃をなしとする「フリーレント」は効果 があるようです。中には、月々の家賃を少し上乗せすることで、礼金・敷金ゼロ とする物件も出てきています。 3. 契約条件（普通借家か定期借家か）を設定する ----------------------- 賃貸条件について、普通借家契約にするのか定期借家契約にするのかを決めま す。 普通借家契約ですと、たとえ契約期間を設定しても入居者から更新を求められ ると、家主側には、自らがそこに住むといった事情、賃貸借に関する従前の経過 建物の利用状況、立退き料の支払いなどといったことを考慮して、正当の事由が 認められないと更新を拒絶することができません。 一方、定期借家契約ですと、家主に正当事由がなくても賃貸借期間の満了で契 約が終了し、建物を明渡してもらうことができます。ただし、定期借家契約とす るためには、借地借家法に定める要件をすべて満たす必要がありますので、不動 産会社にアドバイスを求めるほうが良いでしょう。入居者から見れば、普通借家 契約よりも不利な契約になりますから、一般に定期借家の賃料は安めになり、礼 金などの一時金を授受する理由も希薄になるため、収入が減少するケースもあり ます。 以下に両者の特徴をまとめておきましょう。 ┌───────────┬────────┬─────────────┐ │ 相違点項目 │ 普通借家契約 │ 定期借家契約 │ ├───────────┼────────┼─────────────┤ │更新 │ あり │ なし │ ├───────────┼────────┼─────────────┤ │立退きの問題 │ あり │ なし │ ├───────────┼────────┼─────────────┤ │礼金等の一時金 │慣行により取れる│取るのが難しいものも │ ├───────────┼────────┼─────────────┤ │契約満了の通知義務 │ なし │ あり │ ├───────────┼────────┼─────────────┤ │入居者からの中途解約 │特約による │特約によるがケースにより │ │ │ │強制解約が可能 │ └───────────┴────────┴─────────────┘ 4. 入居者募集広告の費用負担について --------------------------------- 不動産会社によっては、広告を出稿することに対して費用を負担してほしい旨 の提案をしてくることがあります。これに納得した上で広告活動を行った場合に は、もちろん、その費用負担をすることになります。事前に広告内容について不 動産会社と協議し、事後にその広告についての明細を不動産会社から受取るよう にしましょう。 ※長文にて失礼しました。 ご不明な点は信頼できる不動産屋さんや当社の営業マンに相談してみて下さい。 ------------------------------------------------------------------------ ■■■■■■■■■■■ 金 利 の お 話 し ■■■■■■■■■■■■ ●住宅金融公庫●●●● 横ばい！ マイホーム新築資金・建売住宅購入資金・マンション購入資金 中古住宅購入資金 ・分譲住宅購入資金・リフォームローン （平成17年06月01日から適用） ┌─────┬──────┬──────┬──────┬──────┐ │ 区 分 │住宅融資額 │特別加算額 │債券(3年積立│債券(5年積立│ ├──┬──┼──────┼──────┼──────┼──────┤ │175 │適用│ 3.06 % │ │ │ 3.06 % │ │ ㎡ ├──┼──────┤ │ 3.26 % ├──────┤ │以下│以外│ 3.16 % │ │ │ 3.16 % │ ├──┴──┼──────┤ 3.61 % ├──────┼──────┤ │175㎡超 │ │ │ │ │ ├─────┤ 3.31 % │ │ 3.31 % │ 3.31 % │ │住ひろがり│ │ │ │ │ ├─────┼──────┴──────┴──────┴──────┤ │フラット35│ 2.68%（平均金利） 適用住宅-0.4% │ └─────┴───────────────────────────┘ ※フラット３５の動向に注目！ これはスゴイ良い住宅ローンかも！ ●財形住宅融資●●●● 横ばい！ 財形住宅・財形田園住宅 （平成17年04月01日から適用） ┌───────────────────┬─────────────┐ │ 対 象 │融資金利（５年固定金利制）│ ├──┬────────────────┼─────────────┤ │ 財 │融資額のうち７１０万円以下の部分│当初５年間 1.78％ │ │ ├────────────────┼─────────────┤ │ 形 │融資額のうち７１０万円超える部分│当初５年間 1.78％ │ ├──┴────────────────┼─────────────┤ │財形田園住宅 │当初５年間 2.08％ │ └───────────────────┴─────────────┘ （注）６年目以降の適用金利は、５年経過後毎の金利見直しにより決定します。 ※なんだかんだ言っても財形が一番良い融資制度です！ ●銀行住宅融資●●●● 横ばい！ 住宅ローン（元利均等） （平成17年06月01日から適用） ┌─────┬───────┬───────────────────┐ │ │ 変動金利型 │ 固定金利選択型（％） │ │ 都市銀行 │ 10年超 │ ２年 ３年 ５年 10年 │ ├─────┼───────┼────┬────┬────┬────┤ │みずほ銀行│ 2.375% │ 2.00 │ 2.25 │ 2.80 │ 3.50 │ ├─────┼───────┼────┼────┼────┼────┤ │東京三菱 │ 2.375% │ 2.00 │ 2.25 │ 2.80 │ 3.50 │ ├─────┼───────┼────┼────┼────┼────┤ │ＵＦＪ銀行│ 2.375% │ 2.00 │ 2.25 │ 2.80 │ 3.50 │ ├─────┼───────┼────┼────┼────┼────┤ │三井住友 │ 2.375% │ 2.00 │ 2.25 │ 2.80 │ 3.50 │ ├─────┼───────┼────┼────┼────┼────┤ │りそな銀行│ 2.375% │ 2.00 │ 2.25 │ 2.70 │ 3.40 │ └─────┴───────┴────┴────┴────┴────┘ ┌─────┬───────┬───────────────────┐ │ 地方銀行 │ 変動金利型 │ 固定金利選択型（％） │ │ 金庫組合 │ 10年超 │ ２年 ３年 ５年 10年 │ ├─────┼───────┼────┬────┬────┬────┤ │埼玉り銀行│ 2.375% │ 2.00 │ 2.25 │ 2.70 │ 3.40 │ ├─────┼───────┼────┼────┼────┼────┤ │横浜銀行 │ 2.375% │ ---- │ 2.25 │ 2.80 │ 3.50 │ ├─────┼───────┼────┼────┼────┼────┤ │茨城銀行 │ 2.375% │ ---- │ 2.25 │ 2.40 │ 3.10 │ ├─────┼───────┼────┼────┼────┼────┤ │関東銀行 │ 2.375% │ ---- │ 2.25 │ 2.40 │ 3.10 │ ├─────┼───────┼────┼────┼────┼────┤ │常陽銀行 │ 2.375% │ ---- │ 2.25 │ 2.40 │ 3.10 │ ├─────┼───────┼────┼────┼────┼────┤ │千葉銀行 │ 2.375% │ ---- │ 2.25 │ 2.80 │ 3.50 │ ├─────┼───────┼────┼────┼────┼────┤ │足利銀行 │ 2.625% │ ---- │ 2.25 │ 2.70 │ 3.50 │ ├─────┼───────┼────┼────┼────┼────┤ │結城信金 │ 2.375% │ 1.85 │ 2.25 │ 2.40 │ 3.10 │ ├─────┼───────┼────┼────┼────┼────┤ │中央労金 │ 2.375% │ ---- │ 2.20 │ 2.80 │ 3.50 │ └─────┴───────┴────┴────┴────┴────┘ （注）すべての銀行・商品を網羅したものではありません。 ------------------------------------------------------------------------ ■■■■■■■■■■■ 大上おすすめ便利グッズ ■■■■■■■■■■■■ ●全国路線価図 閲覧 ●●●●無料閲覧できます。 提供・国税局 http://www.rosenka.nta.go.jp/ ●各統計データ 閲覧 ●●●●無料閲覧できます。 提供・総務省統計局 http://www.stat.go.jp/ ●全国航空写真 閲覧 ●●●●無料閲覧できます。 提供・国土交通省国土計画局 http://www.mlit.go.jp/kokudokeikaku/gis/ ●資金計画診断システム●●●●無料ダウンロードできます。 提供・住宅金融公庫 http://www.jyukou.go.jp/yusi/shindan/cmm/ht_0100.html ●間取りプランナーミニ●●●●無料ダウンロードできます。 提供・The System http://www.sumainonet.com/s/s_top.html ●金利情報機関ニッキン●●●●銀行選びに便利です。 提供・金融ジャーナル社 http://www.nikkin.co.jp/index.html ●通信速度チェック ●●●●利用回線の実行速度を計測。 提供・ソフトバンクＢＢ http://bb.softbankbb.co.jp/support/speed.php ------------------------------------------------------------------------ ■■■■■■■■■■■ ご 愛 読 に 感 謝 ■■■■■■■■■■■■ ●過 去 記 事 ●●●● 友の会かわら版のバックナンバーはホームページをご覧下さい。 http://www.daijyo.co.jp/estate/mail.html ●DAIJYO友の会●●●● 「DAIJYO友の会」会員様、全員に無料特典が新登場！ 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