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DAIJYO ESTATE 友の会かわら版
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■■■■■■■■■■■ 不 動 産 Ｑ ＆ Ａ ■■■■■■■■■■■■
●ご 質 問 ●●●●
Q:不動産投資でアパート経営をしようと思ったんですが、入居者とのトラブル解
消などを行うには、どうしたらいいのでしょうか？また、どんな事に気を付け
たら良いのでしょうか？
●回 答 ●●●●
A:最近また、不動産投資に注目が集まってます。当分、金利ゼロ時代は続くでし
ょうし、土地下落が止まったなんてニュースが最近よく報道されてますから、
尚更です。でも、経験が無いのにギャンブルするわけにも行かないでしょうか
ら、基本入門として良いこと、悪いことをお答えいたします。
第七章 家賃督促・更新・退去
1. 滞納家賃を督促する -----------------------------------------------
家賃を滞納されてしまっては賃貸住宅経営を事業として行っていくことはでき
ません。特に最近では、入居審査で何の問題もなかった入居者が、入居後に滞納
するケースも増えています。未然防止策はもちろん、起きてしまった後の対処策
も重要なのです。
家賃滞納では迅速な対処が肝心です。最初は、電話や書面で支払いの実行を促
します。その後は訪問し直接会って支払いを求めます。こうした督促行為でも駄
目な場合は、法的措置を取ることになります。
なお、家賃不払いにより、ドアの鍵を交換する行為は違法であり、訴えられる
こともあるので注意が必要です。
2. 少額訴訟制度を活用する -------------------------------------------
滞納家賃が６０万円以下の場合は、少額訴訟の申立てを行うのも良いでしょう
。家賃滞納による契約の解除・建物明渡しの訴訟は高額な費用がかかります。
少額訴訟制度の特徴としては、以下のもの（概要）があります。
・ 対象事件が６０万円以下の金銭の支払い請求を目的とした訴訟に限定
・ 同一簡易裁判所への訴えが同一年に１０回以下の利用
・ 原則として即日結審または即日和解
・ 審理に当たっての証拠調べは即日取り調べられるものに限定
・ 被告が行方不明のため公示送達で呼び出さなければならない場合は利用不可
少額訴訟制度を活用して家賃滞納問題の解決を図る際は、家賃滞納に関する証
拠を集め、整理しておいてください。原則、即日結審ですので、審理期日までに
証拠をそろえなければなりません。具体的には、賃貸借契約書、重要事項説明書
家賃の増減があればその通知書、これまでの入金状況を示す書類、振込指定金融
機関の通帳、督促状の写し、支払確約書、支払を求めた内容証明郵便などです。
3. クレーム・トラブルに対処する -------------------------------------
ゴミの出し方や騒音については、近隣住民や行政からもクレームになります。
それだけではなく、そうした問題を放置しておくと他の入居者が退去する事態に
もなりかねません。
4. 更新手続きを行う -------------------------------------------------
契約期間が満了になると更新手続きを行います。手続きを行わなくとも契約を
継続することはできますが（これを「自動更新」という）、その場合、期間の定
めのない契約になります。また、自動更新を何度か繰り返しているうちに無断転
貸されていたり、連帯保証人が亡くなっていたりというケースもあるので注意が
必要です。
入居者、連帯保証人双方との合意に基づき、更新の手続きを行っておいたほう
が良いでしょう。
なお、更新時に家賃を値上げするには、「土地建物に対する公租公課の変動」
「土地建物の価格変動や経済事情の変動」「近隣建物と比較して家賃が不相応に
なった場合」などの明確な根拠が必要です。これを十分に調査、説明することは
専門的な業務になりますから、なるべく媒介（管理）を委託している不動産会社
にお願いしましょう。
5. 退去手続きを行う -------------------------------------------------
入居者から解約の連絡を受けたら退去の手続きを行います。予告期間と解約に
伴う日割家賃など解約条件を説明するとともに、引越し日が確定したら正式な解
約の申入れを文書で行うよう伝えます。
移転先は、郵便物が配達可能な住所か確認します。引越しの都合で電話番号が
確定していない場合は、確定後、速やかに知らせてくれるように依頼します。
居室内に入居者が設置したエアコンの取り外しや引越しの際に出るゴミの処理
方法、引越し期日までに各種公共料金を精算してもらうことなども説明します。
そして、預っている敷金の額を確認。未払い家賃や原状回復費用との相殺を検
討します。
退去時の原状回復はトラブルとなることが非常に多い問題です。この業務は不
動産会社に依頼し、入居者との立会いを行ってもらうことが望ましいでしょう。
6. 新しい入居者を募集する -------------------------------------------
新たな入居者を募集するに当たっての希望条件や、空室修繕工事の内容を検討
します。場合によっては、再商品化するためのリフォームを行い、競争力を高め
ることも必要です。
※長文にて失礼しました。
ご不明な点は信頼できる不動産屋さんや当社の営業マンに相談してみて下さい。
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■■■■■■■■■■■ 金 利 の お 話 し ■■■■■■■■■■■■
●住宅金融公庫●●●● 横ばい！
マイホーム新築資金・建売住宅購入資金・マンション購入資金
中古住宅購入資金 ・分譲住宅購入資金・リフォームローン
（平成17年09月05日から適用）
┌─────┬──────┬──────┬──────┬──────┐
│ 区 分 │住宅融資額 │特別加算額 │債券(3年積立│債券(5年積立│
├──┬──┼──────┼──────┼──────┼──────┤
│175 │適用│ 3.23 % │ │ │ 3.23 % │
│ ㎡ ├──┼──────┤ │ 3.43 % ├──────┤
│以下│以外│ 3.33 % │ │ │ 3.33 % │
├──┴──┼──────┤ 3.78 % ├──────┼──────┤
│175㎡超 │ │ │ │ │
├─────┤ 3.48 % │ │ 3.48 % │ 3.48 % │
│住ひろがり│ │ │ │ │
├─────┼──────┴──────┴──────┴──────┤
│フラット35│ 2.82%（平均金利） │
└─────┴───────────────────────────┘
※フラット３５の動向に注目！ これはスゴイ良い住宅ローンかも！
●財形住宅融資●●●● 上昇中！
財形住宅・財形田園住宅 （平成17年10月01日から適用）
┌───────────────────┬─────────────┐
│ 対 象 │融資金利（５年固定金利制）│
├──┬────────────────┼─────────────┤
│ 財 │融資額のうち７１０万円以下の部分│当初５年間 1.74％ │
│ ├────────────────┼─────────────┤
│ 形 │融資額のうち７１０万円超える部分│当初５年間 1.74％ │
├──┴────────────────┼─────────────┤
│財形田園住宅 │当初５年間 2.04％ │
└───────────────────┴─────────────┘
（注）６年目以降の適用金利は、５年経過後毎の金利見直しにより決定します。
※なんだかんだ言っても財形が一番良い融資制度です！
●銀行住宅融資●●●● 横ばい！
住宅ローン（元利均等） （平成17年10月01日から適用）
┌─────┬───────┬───────────────────┐
│ │ 変動金利型 │ 固定金利選択型（％） │
│ 都市銀行 │ 10年超 │ ２年 ３年 ５年 10年 │
├─────┼───────┼────┬────┬────┬────┤
│みずほ銀行│ 2.375% │ 2.00 │ 2.25 │ 2.80 │ 3.50 │
├─────┼───────┼────┼────┼────┼────┤
│東京三菱 │ 2.375% │ 2.00 │ 2.25 │ 2.80 │ 3.50 │
├─────┼───────┼────┼────┼────┼────┤
│ＵＦＪ銀行│ 2.375% │ 2.00 │ 2.25 │ 2.80 │ 3.50 │
├─────┼───────┼────┼────┼────┼────┤
│三井住友 │ 2.375% │ 2.00 │ 2.25 │ 3.00 │ 3.70 │
├─────┼───────┼────┼────┼────┼────┤
│りそな銀行│ 2.375% │ 2.00 │ 2.25 │ 2.80 │ 3.50 │
└─────┴───────┴────┴────┴────┴────┘
┌─────┬───────┬───────────────────┐
│ 地方銀行 │ 変動金利型 │ 固定金利選択型（％） │
│ 金庫組合 │ 10年超 │ ２年 ３年 ５年 10年 │
├─────┼───────┼────┬────┬────┬────┤
│埼玉り銀行│ 2.375% │ 2.00 │ 2.25 │ 2.80 │ 3.50 │
├─────┼───────┼────┼────┼────┼────┤
│横浜銀行 │ 2.375% │ ---- │ 2.25 │ 2.80 │ 3.50 │
├─────┼───────┼────┼────┼────┼────┤
│茨城銀行 │ 2.375% │ ---- │ 2.25 │ 2.40 │ 3.10 │
├─────┼───────┼────┼────┼────┼────┤
│関東銀行 │ 2.375% │ ---- │ 2.25 │ 2.40 │ 3.10 │
├─────┼───────┼────┼────┼────┼────┤
│常陽銀行 │ 2.375% │ ---- │ 2.25 │ 2.40 │ 3.10 │
├─────┼───────┼────┼────┼────┼────┤
│千葉銀行 │ 2.375% │ 2.00 │ 2.25 │ 2.80 │ 3.50 │
├─────┼───────┼────┼────┼────┼────┤
│足利銀行 │ 2.625% │ ---- │ 2.25 │ 2.70 │ 3.50 │
├─────┼───────┼────┼────┼────┼────┤
│結城信金 │ 2.375% │ 1.85 │ 2.25 │ 2.40 │ 3.10 │
├─────┼───────┼────┼────┼────┼────┤
│中央労金 │ 2.375% │ ---- │ 2.20 │ 2.80 │ 3.50 │
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（注）すべての銀行・商品を網羅したものではありません。
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提供・国税局
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●各統計データ 閲覧 ●●●●無料閲覧できます。
提供・総務省統計局
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提供・国土交通省国土計画局
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●資金計画診断システム●●●●無料ダウンロードできます。
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http://www.jyukou.go.jp/yusi/shindan/cmm/ht_0100.html
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■■■■■■■■■■■ ご 愛 読 に 感 謝 ■■■■■■■■■■■■
●過 去 記 事 ●●●●
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（サーバー容量の関係で画像データはまだ少な目です）
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当社は、お取引に伴いお客様の個人情報をいただいております。
この文書は、お取引に伴い入手するお客様の個人情報の保護とお取扱につき
まして個人情報保護法の規定に従いご説明するものです。
http://www.daijyo.co.jp/estate/form/000/jyouhou.mht
以上です。
それでは失礼致します。
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株式会社 大上エステート
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