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DAIJYO ESTATE 友の会かわら版
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してもらったのですが、意味がいまいちわかりません。
内容をもっと具体的に説明してもらえませんか？
●回 答 ●●●●
A:先ずは、ご新居が見つかりおめでとうございます。
そうですよね。法律のところは、分かりづらいですよね？
実際、プロでも誤解してる人も結構大勢いますし、毎年時世に合せて少しずつ
変わりますから、一般の方が一度の説明で１００％理解するのは、まず不可能
だと思います。
ですが０％じゃ意味がありませんので、少しでもご理解頂く為に、資料を用意
しておりますので、まずはそちらをご参照下さい。（大変難しいですが…）
それでもご不明な点は、私までご質問下さい。
基本的には、消費者保護のための書類ですから、そんなに怖がる事は無いと思
いますが、各不動産会社によって書類内容の違いが多少ありますから、
必ずその違いをチェックして、行き違いをなくして下さいね。
↓以下の資料をクリック。
03重要事項説明書説明資料
015 00_表紙.doc
http://www.daijyo.co.jp/estate/form/kyoukai/03/03/00_.doc
016 01_区域区分_開発行為等の制限.pdf
http://www.daijyo.co.jp/estate/form/kyoukai/03/03/01_.pdf
017 02_市街化調整区域内における開発行為等の制限.pdf
http://www.daijyo.co.jp/estate/form/kyoukai/03/03/02_.pdf
018 03_都市計画制限.pdf
http://www.daijyo.co.jp/estate/form/kyoukai/03/03/03_.pdf
019 04_用途地域における建築物用途の制限.pdf
http://www.daijyo.co.jp/estate/form/kyoukai/03/03/04_.pdf
020 05_特別用途地区_特定用途制限地域.pdf
http://www.daijyo.co.jp/estate/form/kyoukai/03/03/05_.pdf
021 06_その他の地域地区による制限等.pdf
http://www.daijyo.co.jp/estate/form/kyoukai/03/03/06_.pdf
022 07_建ぺい率の制限.pdf
http://www.daijyo.co.jp/estate/form/kyoukai/03/03/07_.pdf
023 08_容積率の制限.pdf
http://www.daijyo.co.jp/estate/form/kyoukai/03/03/08_.pdf
024 09_建築物の高さの制限.pdf
http://www.daijyo.co.jp/estate/form/kyoukai/03/03/09_.pdf
025 10_その他の建築制限.pdf
http://www.daijyo.co.jp/estate/form/kyoukai/03/03/10_.pdf
026 11_条例による制限_その他の制限.pdf
http://www.daijyo.co.jp/estate/form/kyoukai/03/03/11_.pdf
027 12_敷地の接道義務.pdf
http://www.daijyo.co.jp/estate/form/kyoukai/03/03/12_.pdf
028 13_道路の種類.pdf
http://www.daijyo.co.jp/estate/form/kyoukai/03/03/13_.pdf
029 14_土地区画整理法.pdf
http://www.daijyo.co.jp/estate/form/kyoukai/03/03/14_.pdf
030 15_土砂災害警戒区域等における土砂災害防止対策の推進に関する法律.pdf
http://www.daijyo.co.jp/estate/form/kyoukai/03/03/15_.pdf
031 16_住宅品質確保の促進等に関する法律.pdf
http://www.daijyo.co.jp/estate/form/kyoukai/03/03/16_.pdf
032 17_工事完了時における形状_構造等.pdf
http://www.daijyo.co.jp/estate/form/kyoukai/03/03/17_.pdf
033 18_重要事項追加説明_短期賃貸借保護制度の廃止について.pdf
http://www.daijyo.co.jp/estate/form/kyoukai/03/03/18_.pdf
※以下は、よくある質問の中で特に難しい部分です。
＜029 14_土地区画整理事業の目的＞ 項目抜粋（以下が説明項目になります）
（昭和２９．５．２０） 最近改正平成１１．１２．２２ 法１６０
１．土地区画整理事業の目的
土地区画整理事業とは、都市計画区域内の土地について、土地の区画形質の変更
を行ない、公共施設の新設・変更を行うことによって、宅地の利用の増進と公共
施設の整備を図ることを目的として行われる事業のことです。
２．土地区画整理事業の施行者
土地区画整理事業の施行者は、次のものに限られています。
① 個人（一人、数人（農住組合を含む））
② 土地区画整理組合
③ 都道府県又は市町村（地方公共団体）
④ 国土交通大臣、都道府県知事・市町村長
⑤ 都市再生機構
⑥ 地域振興整備公団
⑦ 地方住宅供給公社
３．事業の進め方
土地区画整理事業のおおまかな流れは次の通りです。なお、次に示したものは、
地方公共団体が施行する場合についてですが、その他の場合にも大筋はあまり変
わりありません。
① 施行区域（地区）の決定………………まちづくりの観点から事業を施行する
地区を選定し都市計画の決定をします
（注）「施行地区」とは土地区画整理事業を施行する土地の区域のことですが、
都市計画事業として施行される事業については「施行区域」となります。
② 現況測量・調査の実施…………………事業計画策定のため、土地、建物等の
現況を正確に把握します。
③ 事業計画・施行規程の決定……………事業の基本である設計、資金計画等に
ついて知事の認可を経て決定します。
④ 審議会委員の選挙、評価員の選任……審議会は、関係権利者の意見反映のた
めの機関として土地所有者・借地権者
・学識経験者から選ばれて、事業施行
の重要な事項について審議します。
また、土地・建物の評価のため評価員
が審議会の同意を得て選任されます。
⑤ 換地の設計………………………………事業計画及び個々の宅地の現況等に基
づき、整理後の個々の宅地（これを
「換地」といいます。）の区画を設計
します。
⑥ 仮換地の指定……………………………移転や工事の必要から、審議会の意見
を聴き、換地の前提となる仮の換地
（これを「仮換地」といいます。）を
指定します。
⑦ 建物等の移転、道路等の工事…………仮換地が指定されますと、現在地から
仮換地へ建物等を移転することになり
ます。これに併行して道路、下水道、
電気、ガス、水道等の工事を行います
⑧ 町界・町名・地番の変更、整理………新しい街区に従って、必要に応じて行
います。
⑨ 換地処分…………………………………すべての工事が完了した後、換地計画
を作成し、その内容（各筆換地明細、
各筆各権利者別清算金明細など）を関
係権利者あて通知して行われます。
⑩ 土地・建物の登記………………………土地・建物の変動に伴う登記を、施行
者がまとめて行います。
⑪ 清算金の徴収・交付その他……………事業の最終段階として、関係権利者の
換地について、不均衡がある場合には
、これを金銭により是正する（これを
「清算金の徴収・交付」といいます）
など必要な調整を行います。
４．仮換地の指定とは
① 仮換地指定の目的
仮換地の指定とは、土地区画整理事業の円滑な進捗を図り関係権利者の権利関係
が実質上換地処分がなされたと同じような効果を生じさせるために、換地計画に
おいて定められている換地の位置、範囲を仮に指定する処分のことです。
② 仮換地指定の方法
仮換地の指定は施行地区内の宅地の所有者及び宅地についての地上権、永小作権
賃借権、その他宅地を使用し、又は収益することができる者に対し行われます。
即ち仮換地の指定は、仮換地となるべき土地の所有者、従前の土地所有者及び所
有権以外の権利を有する者に対して「仮換地指定書」（仮換地位置図を添付）で
行われますが、その指定する内容は次の通りです。
Ⅰ 仮換地の位置
Ⅱ 仮換地の地積
Ⅲ 仮換地指定の効力発生日
Ⅳ 仮換地の使用収益を開始することができる日を別に定める場合には、使用収
益の開始の日
③ 仮換地指定の法的効果
仮換地が指定された場合には、従前の宅地について、所有権、賃借権等を有して
いた者は、仮換地指定の効力の発生の日から換地処分の公告の日まで、仮換地に
ついて従前の土地に存する権利と同じ内容の使用収益権を取得するかわりに、従
前の土地に存した使用収益権を停止されます（法第９９条第１項）。
従って、自己の宅地を他人の宅地の仮換地等に指定された場合、その者は自己の
宅地を使用、収益することができなくなります（法第９９条第３項）。
④ 従前の土地の売買（仮換地指定後）
仮換地指定後の従前の土地の所有者は、従前の土地の使用収益権を停止されるだ
けで、売買等の処分権まで禁止したものではありませんので従前の土地の売買は
可能です。また、第三者に対抗するための移転登記も従前の土地について行いま
す。但し買い受けた後実際に使用収益ができるのは仮換地となります。
⑤ 従前の土地の一部売買（仮換地指定後）
従前の土地の一部を売買する場合、仮換地のどの部分を買い受けたかわからなく
なりますので、仮換地のどの部分の売買を目的とするのか十分に明確にしておく
ことが必要となります。
⑥ 減価補償金・清算金の帰属
仮換地の売買においては減価補償金、清算金の帰属を明確にしておきます。実務
上は将来に問題を残さないよう買主帰属とするほうがベターです。
５．換地処分とは
① 換地処分とは、換地計画に係る区域の全部について、換地計画通りに工事が
完了した後、施行者が、従前の宅地の関係権利者に対し、工事完了後の土地を割
り当てる処分のことです。
なお、換地処分は、関係権利者に対し「換地処分通知書」によってなされます。
施行者は換地処分をした場合においては、その旨を遅滞なく知事に届け出なけれ
ばならないとされています。
知事は都道府県が換地処分をした場合又は施行者の届出があった場合、換地処分
の公告を行うことになります。換地処分の効果はこの公告をもとに発生します。
② 換地処分の効果
換地処分の効果は、換地処分の公告があった日の翌日に次の効果が生じることに
なります。
Ⅰ 所有権、その他使用収益権の換地への移行
Ⅱ 換地計画で定められた清算金の確定
Ⅲ 施行者による保留地の原始取得
③ 換地処分に伴う登記
施行者は、換地処分の公告があったときは、その旨を登記所に通知し、また申請
することによって登記が行われます。
換地処分によって土地及び建物登記簿が書き換えられても新しい登記済証（権利
証）あるいは登記識別情報は交付されません。
但し換地処分前の土地が２筆以上に対し、換地処分後の土地が１筆となった場合
は新しく登記済証あるいは登記識別情報が交付されます。
④ 登記簿の閉鎖
換地処分の公告があった日以降は登記簿が長期間閉鎖されることがあります。こ
の間の権利移動については組合の台帳に記入され、また確定日付のある契約書に
より換地処分の公告前に登記原因を生じたことを証明できれば、登記申請はでき
ますが登記済証や謄本が融資の実行等に必要な場合は注意する必要があります。
なお、保留地の売買については、保留地証明が必要であり、原則として住宅ロー
ンの借入れができません。
⑤ 清算金
清算金とは区画整理事業を行う前の土地（従前の土地）と、事業をした後の土地
（換地）をそれぞれ評価し、従前の土地の評価額が換地の評価額より多いときは
清算金が交付され逆の場合は清算金が徴収されます。
清算金は換地処分公告のあった日の翌日に確定します。
なお、土地が共有地の場合、持分によって各権利者に按分して清算されます。
⑥ 仮換地上の建物
仮換地の指定がなされた後に建てられた建物の表示の登記は、当該仮換地のいわ
ば底地が表示されます。
即ち次のように建物の表示登記がなされますので重ね図あるいは仮換地の証明書
によって従前の土地と仮換地が一致しているかを確認しておくことが重要です。
６．保留地とは
① 保留地とは、土地区画整理事業の費用に充てるなど一定の目的のため換地と
して定めない土地のことです。
② 保留地の帰属
保留地は指定がなくても、これにより直ちにその所有権が施行者に移るのではな
く、換地処分の公告（土地区画整理法第１０３条第４項）がなされた日の翌日に
施行者による換地処分に伴う一括登記により、施行者を所有者とする保留地所有
権の保存登記をすることになるため、これ以前に保留地の売買が行われた場合は
いうまでもなく、換地処分の公告後であっても、施行者のための保存登記が完了
するまでは、保留地の権利を第三者に対抗するための保留地所有権移転登記を受
けることができません。
③ 保留地の売買
保留地の売買は、従前の土地が存在しませんので、当該保留地の使用収益権を移
転させるにとどまります。
したがって、信用力の点で劣る個人施行や、組合施行の場合の保留地の売買にあ
たっては、二重売買などに注意を払う必要があり、区画整理事務所備付けの簿書
に買受人として登載されているものがないか、保留地を現実に占有しているもの
がないかを確認する必要があります。
７．土地区画整理事業に係る制限の内容
（１）土地区画整理事業の施行地区内における換地処分の公告の日までの建築等
の制限
土地区画整理事業が、都市計画において当該事業の施行区域として定められた区
域の土地において施行されるときは都市計画事業として施行されます。
この都市計画による施行区域の決定（計画決定）から、施行主体を決め、この事
業決定（許可）の開始を経て、土地区画整理事業の完了までにはかなりの日時を
要します。このためこの事業をスムーズに遂行するために、区画整理事業の工事
の障害となる建築行為については次の制限があります。
① 都市計画で定めている区域（施行区域）での建築制限
都市計画で土地区画整理事業として施行する施行区域が計画決定（告示のあった
日）されますと、施行区域内において、建築物を建築しようとする者は、都市計
画法第５３条第１項の規定により知事の許可を受けることになります。即ち、街
路計画の計画決定段階と同じ規制となります。
なお、この第５３条第１項の建築規制がなされる時期は、都市計画で施行区域の
告示のあった日から土地区画整理事業の事業決定（認可）の公告日の前日までと
なります。知事の許可が受けられる建築物は次のものです。
Ⅰ 都市計画に適合した建築物であるとき。
Ⅱ 次のいずれにも該当し、かつ容易に移転し又は除却できるものであるとき。
（a）階数が２以下で、かつ、地階を有しないこと。
（b）主要構造部が木造、鉄骨造、コンクリートブロック造その他これらに類す
る構造であること。
② 事業決定（認可）から換地処分までの建築行為の制限（土地区画整理法第７
６条第１項）
土地区画整理事業の工事の開始から完了まで、即ち次のときから換地処分の公告
の日まで、土地区画整理法第７６条第１項の規定により建築行為は知事（国土交
通大臣）の許可が必要となります。即ち街路計画の事業決定段階の規制と概ね同
じ内容です。
Ⅰ 個人・農住組合施行の場合：事業施行の許可の公告の日から換地処分の公告
の日まで
Ⅱ 組合施行の場合：組合設立の認可の公告の日から換地処分の公告の日まで
Ⅲ 公共団体施行・行政庁施行の場合：事業計画の決定公告の日から換地処分の
公告の日まで
Ⅳ 公団・公社施行の場合：施行規程及び事業計画の認可の公告の日から換地処
分の公告の日まで
なお、第７６条第１項の規定による建築行為の制限は次のものです。
（a）土地の形質の変更
（b）建築物の新築、改築若しくは増築
（c）工作物の新築、改築若しくは増築
（d）移動の容易でない５t を超える物件の設置又は堆積
（２）仮換地指定に伴う従前の宅地の使用収益の制限
仮換地が指定されると、従前の宅地について権原に基づき使用、収益することが
できる者は、仮換地の指定の効力発生の日から換地処分の公告がある日まで、仮
換地について、従前と同じ内容の使用、収益ができるとともに、従前の宅地につ
いては、使用、収益することができなくなります（土地区画整理法第９９条第１
項）。もっとも、仮換地について使用、収益を開始することができる日を仮換地
の指定の効力発生の日と別に定めることとされたときは、その日までは仮換地を
使用、収益することができません。自己の宅地を他人の宅地の仮換地等に指定さ
れた場合は、その者は自己の宅地を使用、収益することができなくなります（土
地区画整理法第９９条第３項）。
（３）使用収益停止処分に伴う使用収益の制限
施行者が、工事の施行を円滑に行うため、換地計画において換地を取得又は利用
しないこととされる所有者や賃借権者等に対して、その宅地の使用収益の権能を
期日を定めて停止した場合は、その所有者や賃借権者等はその期日から換地処分
の公告がある日まで使用収益することが禁止されます（土地区画整理法第１００
条第２項）。
（４）住宅先行建設区における住宅の建設
土地区画整理事業施行地区全体の住宅の建設を促進するための住宅先行建設区域
内においては、換地等を指定された宅地の所有者等は、指定期間内に住宅を建設
しなければなりません。これに従わない場合は、指定の取消等の措置が講じられ
ます（土地区画整理法第１１７条の２、第１項、第２項、第３項、第４項）。
※長文にて失礼しました。
ご不明な点は信頼できる不動産屋さんや当社の営業マンに相談してみて下さい。
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├─────┼───────┼────┼────┼────┼────┤
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└─────┴───────┴────┴────┴────┴────┘
┌─────┬───────┬───────────────────┐
│ 地方銀行 │ 変動金利型 │ 固定金利選択型（％） │
│ 金庫組合 │ 10年超 │ ２年 ３年 ５年 10年 │
├─────┼───────┼────┬────┬────┬────┤
│埼玉り銀行│ 2.625% │ 2.60 │ 2.85 │ 3.30 │ 3.60 │
├─────┼───────┼────┼────┼────┼────┤
│常陽銀行 │ 2.625% │ ---- │ 2.70 │ 3.20 │ 3.60 │
├─────┼───────┼────┼────┼────┼────┤
│茨城銀行 │ 2.625% │ ---- │ 2.70 │ 3.20 │ 3.60 │
├─────┼───────┼────┼────┼────┼────┤
│関つ銀行 │ 2.625% │ ---- │ 2.70 │ 3.20 │ 3.60 │
├─────┼───────┼────┼────┼────┼────┤
│千葉銀行 │ 2.625% │ 2.55 │ 2.80 │ 3.35 │ 3.70 │
├─────┼───────┼────┼────┼────┼────┤
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├─────┼───────┼────┼────┼────┼────┤
│足利銀行 │ 2.875% │ ---- │ 2.55 │ 3.15 │ 3.85 │
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│東日本銀行│ 2.625% │ 2.60 │ 2.85 │ 3.25 │ 3.65 │
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●個人情報の取扱いについて●●●●
当社は、お取引に伴いお客様の個人情報をいただいております。
この文書は、お取引に伴い入手するお客様の個人情報の保護とお取扱につき
まして個人情報保護法の規定に従いご説明するものです。
http://www.daijyo.co.jp/estate/form/000/jyouhou.mht
以上です。
それでは失礼致します。
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株式会社 大上エステート
取引業免許 茨城県知事(3)005311
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